楼市再现短命新政，说明了什么？

楼市松绑被撤回，这次是青岛。

4月14日，青岛发布了《关于发布<2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则的>通知》，更正了此前关于楼市调控“松绑”的决定，变化如下

1、“出售1套以上原有1套以上房产的可以购买新房产”（未指明总房产数量），修正为“总房产套数不超过2套，要符合限购政策”。

2、“出售的原有住房满2年”修正为“出售的原有住房满2年，但在2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年交易”。

3、删除“在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策”。

4、删除“因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策”。

修改前：

修改后：

总的来说就一句话：青岛的救市期望似乎违背了“房住不炒”的大原则！

疫情冲击之下，地方楼市蠢蠢欲动

国家统计局数据显示，今年1-2月份房地产开发投资同比下降了16.3%，房地产销售面积下降40%，销售额下降36%。

由于疫情，房地产销售锐减，最近一两个月各地都出台了不少扶持房企复产复工，缓解房企资金压力的政策。然而这使得地方上和舆论对“房地产救市”又产生了一些遐想，不少地方开始试探性出台楼市松绑新政，但基本都是遭遇了“一日游”的尴尬，青岛从发布到删除，也不过5天时间。

除青岛外，乐山也来凑了热闹。乐山的新政主要在“认贷”方面有所放松：

“住房公积金贷款结清和未结清的，均纳入认定范围；商业性个人住房贷款未结清的，纳入认定范围，商业性个人住房贷款已经结清的，不纳入认定范围。”

也就是说在商业房贷方面，如果你结清了，就不纳入认定范围，相当于之前没买过房，可以享受首套贷款待遇。

目前，广州、宝鸡、驻马店、海宁、济南，包括这次的青岛都遭遇了撤回。

截至发稿，四川乐山市楼市松绑新政尚未收到撤回消息。但我认为，乐山撤回的概率还是蛮大的，因为限售、限贷是调控的底线，一旦放松，在经过媒体公开报道，市场的预期就会动摇。

试探的动机是什么？

本来三四线城市的房地产就没有足够的需求去支撑，长期高压的调控会耗尽房企的现金流，挑战当地“土地财政”的极限，再加上疫情影响，扛不住的地方自然希望通过松绑房地产来救市。

其实在当前背景下，过严的房地产调控的确应该有所调整，尤其是针对刚需和改善，因为这并不违背房住不炒。像一些放宽预售，人才引进购房的城市，政策实施的都还比较顺利，而近期遭遇“N日游”的城市，基本都是踩着了直接放开限购、放宽限贷的红线。

如何看待各地房地产调控“试探性放松”？

4月9日，发改委发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知，任务主要围绕城镇化、城市群、城乡融合等方面展开，说白了还是离不开房地产。

那么面对当前形势，青岛被撤回的房地产调控放松新政，对咱们有啥启示呢？

1、2019年底，中国的全社会债务杠杆率260%以上，杠杆率依然在上升，其中居民部分（杠杆率为55.8%，同比2018年上涨3.7%）是上升的主要动力，房贷是上升的主要因素。从青岛的例子就能看出，至少在购房和房贷方面，调控是不可能放松的。还是那句话，想要稳预期，降杠杆，底线不能动。

2、市场要回暖，只要调控放松政策不过火，都是可以容忍的。在这批遭遇“一日游”尴尬的城市之前，还是有部分地方的楼市得到了一定程度的放松。

融360发布的数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率为5.45%，环比下降了5个基点；二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降了4个基点。随着目前全球降息潮背景下，未来房贷利率和5年期LPR还有可能进一步下调，更多地方的楼市政策将会微调。

3、房地产长期稳健发展与限制房企融资、撤回触碰底线的松绑政策并不矛盾。很多人把现在房贷利率下滑，地方扶持房企政策看成是房地产全面松绑，这很片面。

其实全国总体房屋供应并不紧张，事实上很充足，很多二三线城市的空置率并不低，但一线或热点城市却很紧张，这是结构不合理。所以限制房地产企业融资，在允许范围内松绑部分地方的楼市，短期看似乎会引起供需失衡（比如政策松动，大量潜在刚需就会被“唤醒”），在长期看可以优化资源配置。

4、看似发了又撤的“短命新政”，背后如果你站在高层和地方两个方面看，思路就会清晰很多：

在高层看来，房地产金融化，不但可能引发金融风险，而且还会对消费起到抑制作用。而目前消费升级是国家战略，抑制消费的事肯定不能做。

在地方来看，地方官员干上几年就可能挪窝，而在自己任期内，如果放松房地产政策，收益全在本地，政绩光鲜亮丽。而且房地产也是来钱最快、刺激经济最快的手段，何乐而不为。

但最终，接盘的还是普通老百姓，在地方上扛不住的时候，会撕一点口子，放一部分接盘侠进去。

总之，未来地方上还会调整楼市政策，但不可能跳出高层定下的基本框架。这个基本框架的底线是什么？到底有多大的松绑空间？则需要靠“一城一策”来多试探几下。

未来还会再现“短命新政”吗？

大概率还会。根据光大证券研报资料，商品房销售收入在2012年年底见顶下滑后，2014年政府性基金在综合财力中占比较高的省份，放松楼市政策的范围较广。

所谓政府性基金，即通过“铁公基”、水利、城建、土地收来的资金，其中土地出让金在政府基金性收入中占比达到86%（2018年上半年）。

也就是说，按照以往经验，一旦房地产有销售压力，对“土地财政”依赖大的省市最有可能松绑楼市。

去年全国卖地总收入77914亿元，卖地收入超过1000亿大关的城市不乏许多热点城市。其中出让金金额越高，增速越快的城市，说明土地出让收入对当地财政收入贡献度很大。

结语

回到当下，房地产固然能刺激经济，但难以彻底扭转当前内需和实体经济的困局。所以现在楼市最好的办法就是维稳横盘。地方上在政策红线外，无须做无谓的挣扎。