未来几年趋势已明朗，利率将越来越低！

3月1日之前，我写了一篇小文。大致给大家讲了一下3月1日之后，房地产利率换锚，具体是怎么一回事？

一不小心，这篇小文成了热文。引起了大家的热烈讨论，看样子国内像我这样的“房奴”还真不少。

既然大家那么关心房贷利率转换的事情，我就用通俗的语言，把大家所关心的问题写一篇小文说一下。

顺带，我把自己今天不小心删除的文章也发出去。

首先，2020年1月1日之后申请房贷的“房奴”朋友们，你现在可以该干嘛、干嘛去了，因为你的房贷利率已经跟LPR挂钩了，想不挂钩都不行。

使用公积金贷款的，这事情你也不用操心了。这事只跟商业贷款有关系，跟你没半毛钱的关系。

剩余的朋友就得听一听了，这事跟你有关系。

可能有的朋友对于什么叫做LPR不太了解，我就先从LPR讲起。

前期，居民或者企业在银行申请贷款，各个银行给出的贷款利率，是与“法定基准利率”挂钩的。

法定基准利率包括“存款基准利率”与“贷款基准利率”，这两兄弟同升同降，同生共死。比方说，在2015年的时候，央行大放水，一口气连续5次降准、降息。其中的降息，就是同时降低存款基准利率与贷款基准利率。

而如今，居民购房贷款不与贷款基准利率挂钩，转向与LPR挂钩了。LPR就是“贷款市场报价利率”的意思，它是由18家银行的贷款利率，去掉一个最高价，去掉一个最低价，最终取一个平均值。它不是一个固定的利率，是浮动的。

每月20日都会有新的LPR利率新鲜出炉。有1年期的短期贷款利率，有5年期及以上的，当然大部分是房贷利率，这也预示着贷款利率市场化向前“狠狠”迈进了一步。

那么，LPR利率是如何确定的呢？

LPR=MLF+点

可能你就要刨根问底，MLF是什么个意思？

我这里也简单说一下。

MLF，俗称“麻辣粉”，是商业银行向央行借钱的利率。

商业银行是经营钱的，而央行是生产钱的。

商业银行向央行借钱，就得付出一定的代价。它得付出一定的利率，同时提供一定的抵押物才行。

从这个角度来理解，商业银行向央行借钱需要一定的成本，那么居民或企业向商业银行借钱，同样需要一定的成本，这个成本就是“加点”。

比方说，MLF利率是3.15%，二月份的1年期LPR利率就是4.05%，其中的加点就是0.9%。

由于商业银行向央行借钱的成本是浮动的，MLF自然是浮动的，MLF浮动带动LPR浮动起来，最起码贷款利率在“形式”上实现了市场化。

针对新的房贷利率的计算方式，央行在12月份的时候，就发布了公告。

大概意思是，从2020年开始，前期的28万亿存量房贷也得与LPR挂钩。

与LPR挂钩的房贷利率，有一次“二选一”的机会，记住，只有一次，过期不候。

什么意思呢？

无论你当前执行的房贷利率，是基准利率（4.9%）打折，还是上浮20%，它与2019年12月出台的LPR利率相比，总会有一个差值吧。

这个差值就是你未来房贷利率的“加点”。

关于这个加点，你得记住4点：

第一、这个“加点”的换算方法与我上面说的商业银行的加点是两码事，你加你的点，银行加银行的点。

第二、一旦你换算出“加点”，不能再变了。

第三，这个“加点”可以是正数也可以是负数。

第四，算出这个加点之后，银行会让你选择一个重定价日，你可以选择下一年的同一天或下一年的1月1日，这个你来定。如果你不选择的话，贷款利率默认随LPR浮动。

至于具体的例子与换算方法，我已经在上一篇文章中列举过了。在这里就不多说了，我今天把那篇文章也找出来，一起发出去。

后期，你再还房贷，你可以选择一直使用这个贷款利率，雷打不动，这叫固定利率。

你也可以选择每年变动一次。

比方说，贷款利率“加点”是固定的，而每年的LPR是浮动的，这叫浮动利率。

今天，就大家最关心的选择固定利率与浮动利率的问题，我具体讲一下。

首先，我先说出我的观点。

大家真的没有必要纠结于这个问题。无论是选择固定利率还是浮动利率，最终对于你的生活不会造成任何影响，对你的生活造成重大影响的是房贷，而不是房贷利率的些许变化。

我就这么说吧。100万的房贷，30年的期限，未来即使你做出了正确的选择，LPR利率10个基点的变化，每年给你节约下来的开支也就是大几百块钱，每月帮你节约50-60元的样子，你每个月多出或少出这50块钱，对你的生活能造成多大影响呢？

甚至，我们把时间线拉得再长远一些。如果你承担的房贷是20-30年之间，无论你选择固定利率还是浮动利率，结果几乎是一样的。

我为何这么说？

假如你选择浮动利率，前10年你会节省下来一点点房贷开支，也就是3000-5000元的样子，这是大概率事件。

而后10年，说不定你也得把这些钱重新“吐”出来。因为从时间长周期来看，人民币越来越贬值是必然的事情。你想想看，90年代的“万元户”，放在现代就是一个穷光蛋。

但是，关于如何选，大家总得做出决定，我还是说一说我的建议吧。

如果你的房贷在最近10年就可以还完的话，我建议你使用浮动利率。

因为这10年的全球大势已经很清晰了。

当前全球经济正处于衰退过程中，大家日子都不好过，降息是一个大趋势。

相对来说，美国的日子还是好一些的。而它也进入了降息周期，更不用说2016年采用存款负利率的日本、前不久采用负利率国债的德国。

全球都在进行降息比赛，中国自然不能独善其身。再加上，中国已经进入老龄化社会，年轻人越来越少，降息压力进一步加大。

如果你的房贷是20年以上的话，我的建议是，根据个人未来收入情况、以及个人的风险爱好来定。

你如果是稳扎稳打型的，我建议你采用固定利率。

因为，保不齐在10年之后，人民币加息到10%也有可能，毕竟从长远来说，通胀是大概率事件。我不是危言耸听，美国基准利率曾经都涨到20%过。当前，美国10年期国债利率已经跌成狗了，你不能期望美国国债也实行负利率吧。

你如果对于自己的挣钱能力比较有信心，我建议你采用浮动利率。

因为，很有可能在10年左右，你就翻身“房奴”把歌唱了。到时候你一下子把剩余的房贷还清不就得了，再往后，天塌下来也跟你没关系了。

当然，我还得啰嗦一句。

其实，即使10年之后，房贷利率大幅上涨，对老百姓的日子影响也不会太大。

因为，等到你还了10年房贷之后，你背负的房贷也大大减缓了，因为你欠银行的本金本来就少了。

还有，房贷利率上涨肯定是有原因的，若是因为经济过热，按常规来说，你也比以前更容易在这个市场上挣到钱了。

所以说，大家不要再纠结于固定利率与浮动利率了。你真正要纠结的是，未来10年，如何使自己的资产增值的事情。毕竟，节约是不会使你财务自由的。

未来，你需要有一个正确的认识。只要你的思路正确，在赚钱的路上走地快一点与慢一点都无所谓。

对于大家来说，我们必须意识到一个非常重要的信号。

那就是：

未来，存款基准利率下降是大概率事件！

未来，存款基准利率下降是大概率事件！

未来，存款基准利率下降是大概率事件！

重要的事情说三遍，不是为了凑字数。

为何这么说？

你想啊，当前LPR利率已经大幅低于贷款基准利率，如1年期贷款基准利率是4.35%，而1年期LPR利率为4.05%，未来十年LPR利率低于贷款基准利率是大概率事件。

居民房贷与LPR利率挂钩，而存款利率仍然参照“存款基准利率”，这意味着是银行能够得到的存贷利差越来越小。

对于任何银行来说，存贷业务都是它们的主业。前期，1年期存款基准利率是1.5%，贷款利率是4.35%，而现在变成4.05%，这对于银行来说是很大的压力，特别对于实力弱小的中小银行或城商行而言。

未来，只有降低存款基准利率，才能够减轻商业银行的负担。

因为，中国是实行的“主银行金融结构”。银行是中国金融树的主干，是中国经济启动的金融发动机，这个发动机是不允许出现任何问题的，去年2个中小银行被国有无大行火速接管的事情大家私下了解一下。

存款基准利率降低意味着什么？

意味着更多的资金出走银行，进入到市场上来。在各种金融“歪实力”被清除，房地产被严控的前提之下，这些资金只会被引导到股市或股权市场中去。

这也符合国家这些年金融改革的目标：引导长期资金有序进入金融市场。

大家一定要记住，国家喜欢的是长期资金，不是追求快进、快出、赚快钱的“飞毛腿资金”。

前些年，国家没少吃这些“飞毛腿资金”的亏，经过这2年的整治，已经基本销声匿迹。当然，飞毛腿资金横行，商业银行只肯贷给企业短期资金，也跟中国的金融政策使用不当有关，不能把板子都打到商业银行或金融野路子身上。

不管怎么说，未来十年，如何使你的资金在金融市场上保值、增值，才是你应该倍加关心的，而不要纠结于某些房贷利率变化这些小钱。

从欧美走过的老路子来看，利率市场化之后，他们往往会走出一波牛市行情，不管你信不信，反正我信了。