特殊时期，一组楼市密码，终于揭开了！

一、买房人情绪

近期，楼市受疫情影响，各方观望情绪浓厚。在此微妙之际，有调研公司对买房人情绪做了调查。

（零点有数）数据显示：

1、97.60%的购房计划消费者不会受疫情影响

2、40%选择观望

3、11.10%消费者希望提前购房，拥有稳定居所

从数据看，买房的基本需求没有大的改变。至于大家可能更关心房价问题，总体持乐观态度。

调查结果显示：

1、56.30%消费者认为所居住城市房价半年内将会上涨

2、24.30%认为基本持平

3、19.40%认为房价将下跌

二、银行的小动作

除了买房人有情绪，银行们也有动作。

2月24日，21世纪经济报消息称，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)。同时，取消了500万元以上个人住房贷款的最低首付款比例执行标准。

这是今年以来首家调整个人房贷款政策的银行。

日前，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。

这些都是中小银行的小动作，国有大行还没出招。不过，不出招不意味着银行们没有压力，只是他们规模更大，更能承载压力。

2019年上半年33家A股上市银行：

1、新增贷款约6万亿，其中新增对公贷款约2.95万亿，新增个人贷款约2.52万亿，还有超5000亿元的票据贴现。

2、个人贷款中，住房按揭占比约60%，是银行信贷投放大头。

对公贷款和个人住房按揭贷款作为银行信贷业务的两大块，一般而言应是同等重视。然而，现实是企业们的生意并不好做，银行们也不敢贸然贷款。

2019年第三季度经济运行数据：

1、前三个季度，固定资产投资增速5.4%，民间投资增长4.7%，制造业投资增长2.5%，基础投资增长4.5%。9月工业增加值同比增长5.8%，社会消费品零售总额同比增长7.8%。

2、前三个季度，房地产开发投资同比增长10.5%。

统计局说了，制造业投资不应该这么低，但又不能盲目增加，因为过去就出现过产能过剩，未来要在技术改造升级领域增加投资。

2019年一整年的数据怎么样呢？

国家统计局数据，2019年规模以上工业：

1、利润总额6.19万亿，比上年下降3.3%

2、每100元营业收入，成本为84.08元，比上年增加0.18元

有些行业下滑比较多！

2019年，钢铁、化工、汽车、石油加工行业利润比上年分别下降37.6%、25.6%、15.9%和42.5%，合计影响规模以上工业企业利润增速比上年下降7.4%。

假设各位是银行的信贷工作人员，面前有两个选择，一是给企业发放贷款，二是给个人发放贷款，你该怎么选？

当然，现在政策是“房住不炒”！

三、房企债务

银行是自己有小心思，但不明显表现。房地产企业则是债务压顶，如热锅蚂蚁，不卖力吆喝不行。

2019年主要房地产企业负债率：

1、融创中国：90.80%

2、万科地产：85.30%

3、碧桂园：89.30%

4、中国恒大：83.60%

房地产企业高负债率几乎是人尽皆知的事情，债务压力是巨大的。早前有数据显示，融创资金成本为4.99%，碧桂园为6.13%、万科为6.00%，中国恒大为8.60%。

有一个消息特别能体现地产公司融资状况：

2020年1月16日晚间，中国恒大公告称，公司拟发行两笔总计20亿美元的债券。具体来看，一笔为2023年到期的年利率11.5%的10亿美元，另外一笔为2024年到期的年利率12%的10亿美元，两笔均为每半年派息一次。

中原地产研究中心统计数据显示2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度高达52%。进入新年之后，这个趋势仍没有停歇，房企继续密集发布融资公告，超过20家房企发布了超过90亿美元的融资计划。创造最近数年单月美元融资记录。

所以，特殊时期，有房企打折卖房就不奇怪了！

四、城市分化

买房人、银行和房企这三方都快凑成一桌麻将了，现在三缺一！

前面三方势力，如春天的虫子，蠢蠢欲动，但具体到城市就形不成合力了。

在前面的文章中，小白的粉丝喜欢问：“XX城市行不行？”

我们通过这张表格，给排名前40的城市分析一下。（红色背景为告诉增长，绿色背景为增长乏力）

40座城市的分化非常明显，红火的城市和低迷的城市同现在一张表格上，而且对比如此明显，非常少见。当然，这也算是挤水分吧，前期经济高速增长阶段，部分城市可以通过XX工程短期拉动经济，现在到了考验硬实力的时候了。

北方城市，除了北京，其他城市表现都不大理想。

读者飘渺的云问：

不明白国家为什么让大城市有更多的优势政策，而忽略中小城市。让大城市发达后再帮中小城市有意义吗？大城市不留一手？古人都说授人以鱼不如授人以渔。

飘渺的云或许认为，我们可以在政策上一视同仁，然后让大城市传授成功经验，让中小城市可以蓬勃发展，实现地区均衡发展。

然而，现实非常难以实现！

举例：

1、农业社会，土地是生产核心，A市有好的水稻品种，推广到B市，B市就能有好的收成。

2、工业社会，城市和高度集成化的工业区是生产核心，A市生产了10亿部手机发财致富，那可不可以推广到B市，让B市也生产10亿部手机发财致富呢？答案是不能，因为全世界手机需求就是10亿部，B市过量生产，两市一起亏损

当然，现实中手机生产不会全部集中在一个城市，但例子中所体现出的工业高度聚集是事实。中国大部手机生产集中在广东、河南和重庆三个省市，而且是聚集在三个省市的某些地区。

随着市场需求的饱和，未来也很难有其他省市能获得新增的手机产能。手机生产如此，其他工业也有类似的逻辑。像河北省的钢铁生产优势，其他人也很难去争夺。

我们常说阶级固化，其实产业也会固化，在产业黄金期没能抓住某个产业，后面想让其留在某个城市就比较难了。

普通城市争夺制造业，一线城市争夺金融、高科技和新兴产业等最高端产业。

上海16.76%

北京16.66%

深圳11.17%

广州3.36%

一线城市中，广州已经出现了疲态。

现在，一桌麻将的四位参与者是买房人、银行、地产公司和有经济潜力的城市，这样的游戏才会好看。

五、第一个吃螃蟹的银行

作为第一个吃螃蟹的银行，浙商银行放松限贷在全国影响力可想而知，媒体报道了，大家都在看。

这种因城施策的尺度，可大可小，若上级没有叫停，那以后的尺度只会越来越大。