组合拳来临！楼市，正迎来一丝曙光

卧床久病不起的楼市，似乎迎来了一些曙光。

央行层面，五一节前央行、外汇局发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，其中包括延期还房贷、保持房地产开发贷款平稳有序投放，以及针对个人房贷降首付、降房贷利率。几天后央行再次发布文件，强调“执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。”

此外，证监会、银保监会均表示，支持房地产企业债券融资，因城施策落实好差别化住房信贷政策，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

之所以央行和部委出台如此政策，是因为一季度楼市数据确实惨淡。据统计，1-3月全国房地产开发投资2.77万亿元，同比增长0.7%，创下1998年以来最低增速；3月份,在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，同比下降城市分别有29个和47个。

对于房企来说，融资渠道有了正面的信号，很多处在水深火热中的中小房企看到了希望，融资渠道会更加多元化，比如证监会专题会议明确表示要丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种，积极支持房地产企业债券融资。数据显示，1-4月份房地产境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行规模折合人民币约617亿元，环比减少30%，同比减少34%。

对于个人购房者来说，最低首付款比例、最低贷款利率和延期还房贷都是利好，但具体的还得看各地政策的落实情况。至少笔者所在城市的房贷利率，已经从最高6.125%跌至现在的5%左右。在不少解封后的城市，降价出售不绝于耳，当地楼市正在向买方市场转变。

显然，如果说现在是所谓的楼市拐点并不现实，也是不负责任的，毕竟大家的预期还没起来，即使房贷利率下降了，老百姓依然不敢买房，企业不敢贷款扩大规模。数据显示，4月份人民币新增贷款增加6454亿元,同比减少8231亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。但对于换房来说，不乏是一个好时机。

首先，地方上看，许多城市都处于买方市场，刚需房或许卖不到一个好价钱，但是置换改善方面在价格上更有主动性，特别是二手房。一买一卖对抵一下，再加上房贷利率处于下行区间，总体还是合算的。其次，宏观上看，进入第二季度，整个房地产市场或许会进入良性循环阶段，价格逐渐回归理性是大趋势。随着各层面频频吹暖风，市场预期不足，新增需求锐减，人们更倾向于确定性更大的现房销售，刚改需求在增加。再者，目前刚需大多都是15-17年上的车，5年过去了，他们大多面临着学区转换、二胎等情况，同时自己也攒了点钱，又恰巧遇到房贷利率走低，将原有住房卖掉置换，既能改善居住环境又能保持一定的现金资产，不失为一种好的选择。最重要的是，当前不少房企面临着资金压力，而期房正是这种窘境的牺牲品，付了首付后房子烂尾的新闻比比皆是。

国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，商品房销售额29655亿元，同比下降22.7%。同样是一季度，郑州、宜昌、南宁等多个非热点城市的二手房市场，在下调贷款首付比和房贷利率方面都在松绑。而二手房正是改善型需求的主战场。贝壳研究院数据显示，2022年一季度贝壳50城二手房成交量环比增长约7%，其中2、3月连续环比回升，3月环比增速超过40%，3月成交量恢复至去年7月的水平。作为楼市风向标的深圳楼市，4月下旬，福田、南山、宝安等区二手房成交量环比增长近100%。4月前三周深圳二手房成交量已超1300套。

总之一句话，考虑错峰上车。当前市场的预期和信心依然不足，再加上前期恒大和新力事件，解封后中短期内新房市场不大可能迎来报复性消费，但二手房这个现房市场，无论是首套还是二套，在后疫情时代将是一个主流趋势。