楼市一次围堵来了，炒房客，又一个不眠之夜...

国内之所以有那么多炒房客，就是因为楼市的赚钱效应强。

房产投资最重要的收益是买卖差价，此外是租金收益。

如果要遏制房价炒作，最根本的就是降低楼市的赚钱效应。

当下，炒房客最害怕的事情是四个：一是二手房指导价，二是学区房“新政”，三是房屋租赁参考价格制度，四是房地产税。

之所以说是当下，那是因为上述四个举措当中有些已经推出，有些正在酝酿。

一、二手房指导价

继今年2月8日深圳首次出台二手房指导价制度后，不久东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡等多个热点城市参考深圳出台类似制度。

二手房指导价主要特征是网签时参考指导价，办理房贷时参考指导价，由于指导价普遍在原来挂牌价基础上打折，这意味着二手房在政策层面出现降价或变相提高了首付。

我们都知道，买房的收益绕不开二手房市场，你买到了房子，但是二手房市场上卖不出去，或价格很低，意味着收益缩水或亏损。

看了新闻都知道，二手房指导价制度出来了，降房价稳房价作用明显，前期二手房价过热的城市明显降温。

说到底，二手房指导价出来后，需求降低（首付提高，买房成本上升），市场预期改变了，房价偏离指导价太大，购房者会觉得吃亏。

二、学区房“新政”

4月30日，中央政治局会议提到：防止以学区房等名义炒作房价。

北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

这就是典型的“多校划片”制度，简单说就是你在名校附近买的房子，不一定能拿到这个名校的学位，很有可能是附近的普通学校，也就是说你买房随时可能遇到“坑”，买房会在存在不确定性。

这样一来，一套所谓的学区房原来价格是1000万，现在仍然是1000万，还有人敢要吗？

最近，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》也提到：

市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

大学区招生其实就相当于“多校划片”制度，可见，“多校划片”正在向多地推广。

学区房的存在根本原因是教育资源的不均衡、不平衡，比如名校现象普遍存在。很多家长都往名校里蹭，结果是房价越涨越高。

教育资源很大一部分是师资资源，发达国家中解决教育资源不均衡问题一大杀招是实行教师轮换制度。一个优秀的教师今年在这个学校讲课，明年可能就是另一个学校，就很难出现“好学校和差学校”现象。学区房热就会消失，买哪里的房子教育资源都差不多，不存在“三六九等”。

而深圳此次的草案征求意见稿也提到了建立义务教育学校教师交流制度，其实差不多就是教师轮换制度。

学区房是最近几年房产炒作的主要推手之一，学区房热一旦降温或消失，对于炒房客来说无疑是巨大打击。

三、房屋租赁参考价格制度

深圳这次草案征求意见稿还提出：

市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序， 建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。

我国城市的租金回报率整体偏低，一般是2%左右，买了房单纯依赖租金赚钱难度很大，但是少数地方房租也是蛮高的，比如地段较好的、带有教育资源的，对于业主来说依然能获得很大的收益。

房屋租赁参考价格制度如果建立，意味着租金也有指导价了，一方面可以避免房东乱涨价，另一方面也降低了炒房的收益率。

可以说，如果二手房指导价制度、房屋租赁参考价格制度全面建立，房产持有者的收益率将被全面锁定，你买房再也不可能暴富了，甚至是还可能出现亏损。

四、房地产税

今年5月11日，四部委主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

也就是说房地产税试点很可能就要来了，最快今年就可能到来。

房地产税的来临是对炒房客的最后一击，意味着你持有的房子每年都可能被征房地产税。比如你持有一套1000万的房子，你想卖但对方给的价格太低，你没有意向所以选择捂盘，于是你有可能选择出租或闲置，但整体上租金收益不会很高。在这个基础上可能会有2%的房地产税每年就可能要20万，对你意味着什么？要么降价出售，要么继续承担高额的持有成本。

可见，二手房指导价、学区房“新政”、房屋租赁参考价格制度、房地产税是对炒房客的一次围剿，意味着买房暴富时代将成为过去式，未来的买房只能是保值和增值，而不可能是一夜致富。吐下去的肥肉，迟早也是要吐出来的。