国家传递重要信号：下半年房地产金融、房地产调控政策或依然严

本月15日，央行正式全面降准，释放的长期资金约1万亿，市场极度意外。

1、全球货币政策已经进入紧缩周期，今年下半年中国加息预期也存在，现在突然降准当然意外。

2、本次降准不是定向降准，也不是置换MLF降准，而是全面降准，力度之大超出预期。

在我国，最猛烈的货币政策工具就是降准、降息。一旦降准或降息，会直接或间接影响到我们普通人的投资生活。

对我们普通人来说，最为关注的是降准后股市、楼市的走势是否发生变化。

但也就在降准一周后（7月22日），国家传递出了重要信号。

一、7月22日，国家明确：

1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

2、 要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

7月22日，央行表示：

下一步将坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，抓好政策执行， 推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

同样是7月22日，住建部表示：

1、我们要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任， 对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

2、落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

从上传递出一个信号，下半年房地产金融政策、房地产调控政策依然严。

我们都知道，房价的走势主要取决于房地产政策和金融政策。

此前我曾做过一个判断：股市楼市：最“吃力”的阶段过去了。主要的依据是货币层面，广义货币M2增速今年已经从两位数降到了个位数，最低的一次降到了8.1%，接近了历史最低水平，再继续下降已经基本不可能。利率层面，今年国内加息概率不高了，反而是降息概率可能高些。

从这两点来看，股市楼市：最“吃力”的阶段过去了，因为股市楼市是资金市，钱多就会涨，钱少就会跌。

当然，我也说过，对楼市来说，最“吃力”的阶段过去，但不意味着迎来利好，最起码金融政策很难显著“松”，房地产政策不紧不会松，还存在加码的可能性。

从7月22日国家传递出的信号来看确实也是如此。住建部明确提到“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”，说得蛮严厉了。

所以下半年来看，房价是难以出现大涨、快涨的走势了。当然也难以避免个别城市可能出现这样的过热局面，但随后肯定会迎来调控的加码，以给楼市降温。

此外，降准后有人猜测房贷利率上涨的势头结束了，我认为不太可能。

房贷利率主要受两方面因素影响，一是LPR利率，二是加点。

房贷利率=5年期LPR+加点

LPR是贷款基准利率，主要受金融政策影响，本次降准后LPR利率并未下调，说明M2增速虽然难以继续下降，但金融政策仍难言“松”。目前1年期LPR是3.85%，5年期LPR是4.65%。目前LPR已经有一年多没调整了。

银行加点主要受房地产政策影响。比如今年上半年广州房地产政策收紧，为此房贷利率经历了4次上调。据保利投顾研究院监测，目前广州五大行最低房贷利率为首套5.55%，二套5.75%，较12月底上调50-60BP。

除了广州之外，今年已经有多地宣布上调了房贷利率。为此，很多读者纷纷在我公众号上留言，说很后悔把房贷转成LPR，现在房贷利率上涨，真是吃亏了。

这样的观点是要么对房贷利率定价不了解，要么是杞人忧天。

我的观点是：把房贷转成LPR只有好处没有坏处。

1、有资格把房贷转成LPR，意味着你是存量房贷，也就是说房贷已经办理过了，已经在还月供了，不是新申请的房贷。当前的房贷利率上调对存量房贷人群是没有任何影响的。

为什么？

当前的房贷利率上升主要是加点上调所致，而不是因为LPR，目前的LPR利率已经一年多都没调整了，就谈不上影响房贷利率上涨。加点上调导致的房贷利率上升对存量房贷人群是没有任何影响的，因为你和银行签的合同里，加点都是固定的，即不能上调，也不能下调。

加点上调导致的房贷利率上升只会对新购房人群产生影响，意味着你和银行签房贷合同时加点会比没上调前高一些。

2、即便没有转成LPR，仍然按照原来的公式定价（当然这是不可能的，因为贷款基准利率变了），房地产调整加码时，加点一样会上调，只是说原来是上浮模式，现在是加点模式，但结果都一样。

详见《房贷利率“历史性大调整”，是加息还是降息？》一文。

3、房贷是长期限的贷款，一般20年、30年，看的是长期利率。长期来看LPR利率趋势肯定是下行的。

下面是美国长期利率走势图，可以看出是不断走低的。

为什么？

因为利率主要是对经济逆周期调节，经济与人口红利、城镇化红利息息相关，当红利减少的时候，就是利率加码的时候。

所以买了房，申请了房贷的购房者，不必过于担心房贷利率上涨，也不用过于担心短期的波动，安心工作，开心生活才是人生应取之义。