全球都知道中国人喜欢买房，前几年中国人在加拿大、澳大利亚、美国疯狂买房，一些国家，房价一涨，当地人就认为是中国炒房者干的，为此一些国家专门出台了限制外国人买房的政策，比如新西兰、澳大利亚、加拿大等国家。

中国人在国际上买房是国内楼市的一个缩影，2015年之后，中国的楼市异常火爆，中国人的存款逐渐变成了房贷。

2008年中国储蓄率达到52.2%峰值，此后中国储蓄率一路下行，2019年降到了44.56%，大量的存款都进入到了房地产市场。

因为房价快速上涨，需要买房的年轻人如果第一年没咬牙买房，第二年多存一年的钱反而更难买的起。除了居住、结婚生子、学位等需求买房，买房才能赚钱，是中国人买房的核心理论。

到了2021年买房还能不能行得通？

房子的价值和人口的关系最强，其次是土地和金融，当然，还有一个非常重要的因素是无法忽略的，那就是政策。

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过去十年，人口持续增长，地方政策通过卖地获取了大量的财政收入，金融政策非常宽松，政策方面，房贷利率还能打折，所有的因素都制造着楼市的繁荣。

2021年，不少因素都出现了重大改变。

一、人口增速减缓

第七次人口普查数据前段时间公布了，孔雀东南飞、孔雀向一二线城市飞已经是既定事实。

2021年-2020年间，全国新增人口7205万人，仅是广东+长三角，人口就新增了3978万，占了全国新增人口一半以上。

即便是广东，人口流入也是非常不均匀，比如深圳十年人口流入713万人，广州流入597万人，而湛江、揭阳、梅州、河源、汕尾、潮州，这些在广东省内经济较弱的地区，人口出现了负增长。

不仅广东省是强者恒强甚至是强者更强，其他省份同样如此。

比如浙江2019年新增113万人，仅杭州+宁波就吸纳了89.4万人，吸收了全省绝大部分的人口增量。

可见，人口对中小城市而言不再是雨露均沾的福利，一二线城市像是海绵一般疯狂的吸收全国的人口。

影响房价的头等要素，其实就隐藏在普七数据中，深圳、杭州这些人口流入很快的城市，房价飞涨，玉门、鹤岗这些人口流出的城市，超低房价一度引起网络热议。

无论是看美国还是日本、韩国，人口流向头部城市的趋势不会变，只会越来越巩固，越来越不可逆。

二、土地和金融

影响土地政策的原因是地方政府收入，能够改变这个格局的条件就是房地产税。

来源：搜狐城市

前几天，财政部等4部门在房地产税改革试点工作座谈会上，再次提及房地产税，迅速冲上热搜。

从改革试点这四个字中可以看出，房地产税将要进入实际操作阶段。土地财政的压力通过房地产税来缓解的时间越来越近。

再来看金融层面，4月末，M2同比增长8.1%，这个降速比较出人意料，我们看下图就有比较直观的感觉。

如果从房贷利率来看，或许大家对金融形势更有体会，比如成都的房贷利率，首套房已经达到5.88%-6.125%，北京首套房利率5.2%以上，广州5.4%，当前大多一二线城市的首套房房贷利率普遍高于5.2%。

不仅贷款利率上升，很多中介朋友说，最近贷款的难度也高了不少，对贷款资格的审查、首付资金的来源审核更严格了。

政策方面，住房不炒的这几年，相信大家已经体会到了政策的力量，政策的目的是希望房地产保持平稳增长，划重点，平稳增长是最好的结果。

那么，今年要不要用存款买房呢？

我认为应该从两个方面来看：

1、房地产的收益肯定不如从前了，如果有更好的收益方法，存款不一定非要买房。

2、如果是刚需，需要买房结婚、生娃，现在也有比较多的时间进行选择，参考人口流入情况，能买大城市就尽量买大城市。

大城市房子保值问题不大，经过几轮调控，刚需也有更多的时间做选择。但小城市的风险就太大了，如果这个时候还在中小城市买房，指望着房价上涨，极有可能成为一个接盘侠。

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