2021年，楼市博弈异常激烈。

一方面，楼市调控不断加码，另一方面，开发商拿地异常激烈。

最新的消息是：房地产税或将要试点。

5月11日，财政部的官网上出现这样一则大新闻：

财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取 部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对 房地产税改革试点工作的意见。

也就是说，房地产税或最快今年就在部分城市试点。

对于刚需、投资客、开发商来说，现在应该是最纠结的时候。房地产税这把达摩克利斯之剑悬在头上，不知何时降下。若开征房地产税，房子的持有成本将显著增加。比如如果是1000万的房产（非首套免征），房地产税率为1%，那么每年需要缴的税费高达10万。

所以，很多人预言，房地产税出来后许多人相信房价会下跌。

但是开发商们似乎不是这么看，这从他们拿地的激情就可以看出。

继北京、杭州、广州等城市后，5月12日-13日，厦门、福州、深圳等城市也开启了首次集中供地拍卖。

从结果来看：

厦门市集中出让5宗地块，总出让面积达到19.25万平方米，总土地出让金约190亿元。5宗地块的成交溢价率高达29.4%，比2020年成交溢价率高9.3%。

福州土拍20宗成交的住宅用地中12宗触顶或摇号或竞租赁住房面积，市场活跃度很高（福州土拍的政策是限地价、控房价，达到最高限价后直接摇号）。

深圳土拍涉及6宗居住用地，三宗地块溢价率超44％。

土地成交溢价率，说白了就是最终拍卖成交价高出土地成本的比率。如果溢价率是44%，意味着开发商愿意拿出高于成本价44%的资金去拿地。开发商本身不傻，为什么开发商愿意承担那么高的土地溢价？当然是看好未来的土地价格上涨、房价上涨。

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要知道，若房地产税开征，深圳被市场认为是一个必入围的城市。

所以说，房地产税可能来临之下，众多人士看跌未来的房价，但开发商却以实际行动表明乐观态度。他们之前形成了一种“对赌”（不是金融层面的对赌）。市场人士赌的是未来房价跌，而开发商赌的是房价涨。

那到底谁会赢？

目前房地产税尚未试点，哪些城市入围，税率如何，征收范围还不知道。但有一点是大家普遍预期的，即家庭首套房会免征。也就是说，房地产税主要是影响持有多套房的富人群体。

据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，国内有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均有1.5套房。

这个调查是全国层面的。但中国楼市一直存在结构矛盾。即有人口增量的一二线城市住房是紧缺的。但有人口流出的三四线城市，商品房供应是充裕的，库存量大。

楼市限购+资金要求高，在一二线城市，个人持有多套房的占比是少数。房地产税一旦来临。少部分人迫于税收压力可能抛售房产。但巨大的需求下，释放出来的房源很容易被消化。你比如说深圳住房自有率才23.7%，住房缺口非常大。

房地产税的作用主要是给地方政府提供新的税源，降低土地财政的比重，目的不是为了降房价。既然是补充新税源，那么就需要实现税基和税率的平稳。如果税率过高，房价下跌，税基下降，其实也不可取。所以未来的房地产税率估计不会太高。

从美欧日等国家实行房地产税的经验看，其税率整体都不高，有些税费也就相当于一年的物业费。整体来看，也未能改变中心城市房价长期整体上扬的态势。

对于中国来说，房地产税将要试点之下，房价会怎么样？

短期来说，确实增加了买方在购房时的筹码，扭转早前热门楼盘中卖方强势的心态。对于二手房来说，过去一年以来涨了太多，未来几个月相信会有调整，甚至下跌。对新房来说，由于本身存在限价，在一些中心城市，价格也比周边二手房低很多，房源处于“抢”的状态，房地产税若来临，不大可能降低新房价格，最大的可能是减少购房竞争程度。长期看，难以改变中心城市房价整体向上的态势。

所以说，未来开发商和市场看空者的一次对赌中，谁会赢？短期来看，看空者会赢，长期来看开发商会赢。

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