楼市，一波加息潮正在来临！

这一次深圳房贷利率只有建行在上调，但我估计，其他银行后续也会跟进。

建行深圳分行这次上调房贷利率（首套上调15BP，二套上调35BP）影响有多大？

如果是首套，贷款金额是500万，等额本息，贷款20年，那么需要多支付的利息是9.9万，多支付的月供是415元。

如果是二套，贷款金额仍是500万，等额本息，贷款20年，需要多支付的利息是23.6万，多支付的月供是985元。

可以看出，二套房的房贷利率上调幅度远大于首套房，体现了抑制炒房，保护刚需的用意。

本轮房贷利率涨价有什么特点呢？

主要的基点是上调加点形式实现的，而不是上调LPR。

房贷利率=5年期LPR+加点

LPR利率一个月公布一次，目前的5年期LPR利率是4.65%，已经有12个月没有调整了。

在各地方的房贷利率计算中，5年期LPR都是一样的，主要是加点不同导致各个城市的房贷利率不一样。比如长沙首套房利率加点达到99BP，因此其首套房利率达到5.64%，芜湖二套房利率加点达到175BP，导致其二套房利率达到6.37%。

所以说加点带有因城施策的意思。各个地方如果楼市调控收紧了，就可以通过上调加点来实现。反之，国家如果想普遍上调全国各个城市的房贷利率，可以通过上调LPR来实现。

需要注意的是，加点上调后对已经申请过房贷的购房者是没有影响的。但是对于将要申请房贷的购房者来说影响是蛮大的，因为你的房贷成本比别人更高。更为重要的是，当期的加点会写在合同里，合同期内（一般20年）是不能变动的。将来如果加点下调了，你的加点还是不能变。

长远看，LPR利率不断走低是大概率，但短期（2年内）LPR有可能小幅上调，这是为了抑制债务膨胀。所以当LPR下调，房贷利率也会跟着降，只是说如果你的加点比较高，那么你的房贷利率仍然在较高的水平。

我的看法是，当房贷利率超过6%（加点135）时，就算比较高了。一方面，你不确实你的房价能超过6%（位置不好的地方），另一方面，目前的较为稳健的理财收益也才3%左右。

目前的情况是，一线城市的房贷利率反而比三四线城市低。

比如上海首套房利率仅有4.65%，北京是5.2%，此次加息后，深圳的房贷利率也才5.1%，远低于开封、洛阳的6.13%。这可能是因为一线城市金融发达，本身资金比较充裕。而且一线城市楼市调控比三四线城市严（限购、限售方面），这时在利率层面则比三四线低一些。

展望2021年，热点城市的房贷利率应该还会上调，那么普通人何时购房才更好？

我的看法是，对于有价格倒挂的新房，能够早点出手还是早点好。毕竟它有升值预期，而且将来房贷利率也可能会上调。

对于二手房则要分情况来看，比如前期一波大涨后，已经处在阶段高位的广州、深圳、北京、合肥等楼市已经迎来新一波政策调整。未来几个月可能处于调整阶段，如果不急，可以等等几个月。

对于三四线楼市而言，今年不大可能会加息，楼市加息只是针对一二线城市而言的。因此，是否买房要根据自己的实际情况决定，比如是刚需的，早点买更好一些，尽管升值空间不大，但买来住的，考虑那么多干嘛呢？