据全美房地产经纪人协会（NAR）数据，2021年3月美国成屋销售中位价达32.91万美元，较去年同期上涨17.2%，再创历史新高。

据日本不动产经济研究所报告，2020年日本新建公寓平均售价较往年上涨了3.8%，达到4971万日元，连续4年创新高。

日本首都圈的成交单价的增长幅度更大。平均成交单价是92.6万日元/平米（约为5.8万人民币），同比增长5.3%。

中国国家统计局数据也显示：今年一季度全国新商品房均价在过去一年时间里上涨超15%。

据胡润研究院数据，2020年，在全球房价涨幅前50的城市中，有21个来自欧洲，16个来自北美，土耳其连续四个季度位居榜首，涨幅高达30.3%；新西兰排名第二，涨幅为18.6%，斯洛伐克排名第三，涨幅为16%。

2020年全球房价异常坚挺，平均上涨5.3%，美欧等多个国家还创出了数年新高。

有意思的是，不少房价创新高的国家老龄化程度都很高。当前的国际惯例是，如果某国60岁以上人口占到10%以上，或65岁人口占到7%以上，就可以认为已经进入了老龄化社会。

在全球，日本的老龄化最严重，65岁以上人口占到27%，其次是意大利，为23%。美国是14%，俄罗斯是14%，土耳其是8%。

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老龄化一直被视为房价最大的杀器。一方面，老龄化往往对应着少子化，老龄人口越来越多，年轻人口越来越少，买房结婚的少了，住房需求也降了。另一方面，老龄化也意味着劳动人口减少，虽说现在是机械化时代，但很多工作机器根本不能替代，劳动人口减少会导致用工成本上升，企业经营压力变大，经济增速放缓，最终也会反噬到居民收入上，导致购房能力下降。

经济增速放缓，当老年人口增强到一定比例后，养老金不足以维持原来物质生活，最后进入资产变现阶段，即变卖房产、股票等资产维持生活，导致资产价格下跌。

所以，理论上说，老龄化程度越高，房产的需求降低，房价越容易下跌。

但有意思的是，2020年至今，全球房价异常火爆，甚至不少还创了历史新高。唯一的解释就是货币泛滥。

人口增长能创造住房需求，货币增长同样能创造住房需求。

2020年是全球印钞增速最快的一年之一。2008年金融危机后的5年里，美联储资产负债表规模增了3.5万美元左右。但2020年过去一年的时间里，美国的资产负债表规模就增了3.19万亿美元。

截至2021年一季度，美国的货币发行量较2019年市场正常状态以前增加了4.5倍。

日本央行也一样，实行大规模的量化宽松政策，无限量购债并扩大紧急抗疫注资计划从75万亿日元增加到110万亿日元。一系列“放水”下来规模逼近5万亿美元。

细心的美国银行做过统计，仅到去年的6月份，全球的总刺激规模高达 18.4万亿美元（货币刺激+财政刺激）。

在全球大放水之余，资产价格大面积上涨。2020年除了房价外，比特币暴涨300%，黄金大涨25%，白银暴涨48%，全球股市亦大面积上涨。

是谁买了这些资产，主要还是富有人群。美国前10%最富有的人拥有超过80%股票，46%家庭通过共同基金、信托、各种养老账户直接或间接拥有股票股份。

而房产也一样，房产是大额资产，对于在核心城市拥有多套的只能是富人，当然超发时，富人坐拥资产价格上涨，而穷人却面临收入下降，导致贫富差距拉大。

疫情之下，据国际货币基金组织估计，2020年全球经济增长率按购买力平价计算约为-4.4%。世界预计，去年全球人均收入下降了3.6%。

据35期的福布斯“全球亿万富豪榜”，上榜富翁人数还比前一年多了660人，总资产则多了8万亿美元。此外，据莱坊2020年《财富报告》，2020年，全球超级富豪（净资产1.9亿人民币以上）人数增长2.4%，达到52万人。其中，中国去年新增9594名超高净值人士。

上面的这些告诉我们几点信息：

1、老龄化确实是高房价的最大杀器，房价放缓甚至下跌成为一种较大可能，但不意味着房价不能上涨。因为老龄化往往对应着低利率，甚至特别情况下还有量化宽松，这时包括楼市在内的资产价格将会反弹。

2、核心城市的房价有长期上涨的基础，一是即使是老龄化下人口也会往大城市流动，二是利率持续走低是长期趋势，资金会向核心资产流动。

3、经济放缓下的货币超发对富人有利，对穷人不利。富人坐拥资产价格（房产、股票）上涨，而穷人却面临收入（工作收入）下降，导致贫富差距拉大。

所以一方面在促进经济增长的同时，另一方面也要避免货币超发。

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