房子不卖，靠出租能回本吗？

2月8日，深圳住房和建设局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对具体楼盘开出指导价，堪称楼市调控的最具创新举措。值得一提的是，指导价普遍在市场价基础上“打5-7折”。目前，多数银行已表态会参照指导价发放房贷。

于是社会上有两种讨论：

1、有助于稳房价，打击炒房客，抑制楼市泡沫，给楼市降杠杆。

正如3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上所言：

很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

2、另一种观点是，刚需买房更难，但对业主影响有限。

理由是，银行参照指导价发放房贷后，房贷金额将会更少，首付将会提高，刚需因为首付提高而更难以购房。同时，对业主而言，因为指导价是打折的，降价了不愿意卖，顶多出租就行了，对其影响有限。

我的观点是，二手房指导价出台对刚需明显是利大于弊的。

第一，二手房指导价就一定会导致刚需贷款首付提高吗？当然不是，指导价的作用是让房价回归到理性，其价格会比之前挂牌价低，但是如果房价回归到指导价附近，那对刚需要而言，不仅首付低了，而且月供压力也降低了，岂不是更好？

当然，既然房价没变，首付金额少了，贷款金额降了，对刚需来说不一定都是坏事。因为你首付提高的同时，你的月供也降了，会减轻你的生活压力。当然，有人说，首付提高了买不起房，但是许多热点楼盘房价动不动上千万，既然有信心支付那么高的房贷，当然也不怕凑不够首付。

二手房指导价的作用还在于扭转房价上涨的预期。房价之所以上涨，预期有很重要的影响。之前深圳楼市基本是卖方市场，但指导价出来后，当二手房报价偏离指导价太大时，会让买家变得谨慎，可以扭转卖家过于强势的局面。

二手房指导价的作用也可以扭转新房、二手房倒挂的局面。很多人之所以去“打新房”，就是因为新房限价，二手房不限价，形成巨大的差价，给购房者买到就是赚到的心理。二手房指导价出来后，新房和二手房的价格是趋同的（政策层面），而且二手房指导价相信不会快速上涨，这样对炒房客的心理带来影响，即抢到也不一定能赚到，从这一层面看，反而有助于缓解新房压力。

第二，指导价出来后，业主不想卖房，靠出租能抵房贷成本吗？

很难！要知道深圳的住户存款是低于住户贷款的，这意味着深圳很多人的购房资金是借来的（全款的少）。我们假定房贷800万，按揭贷款20年，利率5.3%，等额本息，那么月供高达5.4万。

房贷800万，那么房子总价是1000万左右，位置好一点的地段大约是100平左右。这么大的房子月租金达到3万就不错了。深圳平均租金收益率（一套房屋的年租金收入和房屋价值的比值）大约是1.6%左右。

可见，房子不卖，靠出租并不能抵房贷成本。

所以，二手房指导价出来后，如果严格执行，时间越长，对持有多套房的炒房者越难受（房贷），对刚需则是利好。