房地产，一次警示...

3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。但2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。

银保监会主席郭树清已经不止一次谈及房地产了，此前他多次提到：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

房地产金融化泡沫化，一是房地产占据过多的信贷资源。2020年，住房贷款增速高于企业贷款增速，住房贷款主要是用来买房。二是价格泡沫，部分城市房价过高，与居民收入不匹配。比如一线城市房价动不动上千万，如果申请1000万的房贷，那么月供需要6.5万左右。6.5万的月供，如果要维持家庭的正常生活或有效抵御楼市风险（房价可能下跌），家庭月收入起码要13万。这么高收入有几个人能做到。

但现实中，能出那么高资金购房的不在少数，并不是因为他们有钱，而是加杠杆来的，即购房款多是借来的。这样一下，房价若上涨可以获得巨大收益，但万一跌呢？则给自己和银行带来巨大的风险，一是购房者无力还款，房子被冻结。二是银行回不了款，酝酿金融风险。

为了抑制楼市泡沫，避免资金过多流向楼市，最近两个月监管层采取了许多新举措，最典型的有两个：

1、2020年最后一天，央行、银保监会建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确对银行提出房地产贷款、个人住房贷款上限要求，此举将让银行资金进入楼市不能“任性”。

2、深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，对具体楼盘给出指导价。

“二手房指导价”可以说是最具创新的监管方式，以往并未见过。目前二手房指导价中一些前期过热的楼市普遍“打5-7折”，其意义在于坚持房住不炒。

目前新房普通限价，但二手房较为市场化。但“房住不炒”之下，商品房已成一种“生活必需品”，既然是“生活必需品”，那么限购、限贷、限售、限价是合理的。

“二手房指导价”的作用一是让新房、二手房价格趋同，避免出现价格套利，给炒房客一记重拳。二是避免房地产过度金融化，现在各大银行已明确，房贷发放会参照指导价。这样的意义在于控制楼市风险、金融风险，你月收入5万，每月却供5万元的房贷，这肯定不行。

可见想象，2020年楼市关注度最高的深圳，在“715新政”及“二手房指导价”下，2021年楼市全面降温是必然。深圳楼市降温对全国楼市有重要指示意义。

2021年楼市环境在发生重要变化。

央行数据显示：1月末，广义货币(M2)余额221.3万亿元，同比增长9.4%。

2020年部分城市楼市之所以回暖，与货币有关。但如今货币似乎在回归到常态。

我说过，货币回归常态会表现在两点：一是广义货币回归到个位数，今年1月份已经实现了。二是加息。

银保监会主席郭树清表示，因为今年整个市场利率回升，估计贷款利率会有回升和调整，但总体利率还是较低。

这虽然不意味着今年要加息。但2021年楼市的外围环境肯定没有2020年好，所以我一直说，2021年的楼市肯定要比2020年要冷一些，就是依据所在。