还贷年龄提高到85岁，对楼市意味着什么？

据央视报道，在日本，四分之三的购房者是通过申请房贷来购买住房的，日本购房者还清全部房贷的平均年龄，目前已达到了73岁。 有银行甚至将房贷还款年龄放宽到了85岁。

也就是说，在特殊情况下，日本的老人们到了85岁还可能在还房贷，而在日本，男性平均寿命也不过是82岁这样。

在中国，房贷的年龄上限一般是男性60周岁，女性55周岁。

这么设计，银行当然有自己的考量，随着年龄增长，还贷能力将越来越弱，甚至中途去世了就会出现断供。

日本和中国在还贷年龄上的差别是发展阶段和人口结构差异造成的。

中国虽然也面临人口老龄化压力，但远没有日本严重。2016年日本的总人口是1.27亿，但到了2019年则下降到了1.26亿，人口在萎缩。而且，总人口当中，老年人口占比偏大：

根据总务省20日公布的最新数据，目前在日本人口中65岁以上的年长者已经达到3617万人，占社会总人口28.7%，创下历史新高。

在高老龄化下，日本的退休年龄也在提高。目前日本男性和女性退休年龄都提高到了63岁。而在中国，男性退休年龄是60岁，女性是50岁。

我们都知道，“广场协议”后，日本经历了失去的20年，房价暴涨暴跌，很多人都以为日本房价就此沉沦了。其实不然，日本楼市特别是高级别的城市房价还在缓慢回升的进程中。

有过一个未经证实的数据，过去的5年里，东京都中心的港区、中央区的房价上涨25%左右。

历史经验证明，一个国家或地区的楼市有没有需求首先是看人口，如果总人口特别是年轻人口在不断增长，那么那里的房价自然不会差。

当总人口恒定时，则是看城镇率。

城镇化的意思是人口往城市，特别是高级别城市流动。结果农村或小城市人口变少，大城市人口增加，房价面临分化，当前中国楼市就是这样的局面。

数据显示：2019年年末中国大陆常住人口城镇化率为60.60%，户籍人口城镇化率为44.38%，而截至2017年，日本的城市化率已经达到93.02%，位列世界之最。

这就说明，日本人口既没有增量，也没有存量的流动性，那么最近几年的住房需要来自哪里？

当然是金融刺激，第一步是降低利率，日本目前实行负利率，这肯定不意味民众到银行借钱利率是负，但在银行借钱的利息成本极低，这鼓励了居民借钱买房，对楼市构成支撑。

而当第一步效果下降时，还会有第二步、第三步，比如本次的提高还贷年龄，也可以增加住房需求。

日本楼市的历程告诉我们，楼市对每个国家的经济增长都很重要，即便是在城镇化后期，楼市的刺激依然存在。所以，从长远趋势来看，中心城市的房价永远都有上涨潜力，一是因为通胀，二是各国政府鼓励买房。只是说，它比GDP增速慢，还是快的问题而已。

对于咱们国家而言，当然我们城镇率还没走完，人口增速虽然在放缓，但总人口还在增加，这是楼市最大的支撑。随着人口继续向大城市流动，以及一线城市人口向周边外溢，那么中心城市以及较高级别城市的楼市当然还有潜力。