土地出让收入使用范围将调整！或影响楼市？

9月23日，中办、国办印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，核心内容是提高土地出让收入用于农业农村比例。

文件提到：

以省（自治区、直辖市）为单位确定计提方式。各省（自治区、直辖市）可结合本地实际，从以下两种方式中选择一种组织实施： 一是按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8%计提；二是按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。

如何理解呢？

我们都知道，我国的土地性质主要分为两种，一是国有土地，二是集体土地。城市里的土地一般是国有土地，农村和城市郊区的土地一般是集体土地。国有土地和集体土地最大的不同是，一个要缴纳土地出让金，另一个不用缴纳。

随着人口流入，城市面积不断扩张，意味着城市里的集体土地不够用。这时地方政府会通过征地的方式把集体土地转变了国有土地。过程是：“地方政府征地改变土地性质卖给开发商商品房”。

土地性质改变了土地的价格也大大提高，比如在一线城市，土地价格一下子可能提到几万元每平，卖地的收益主要由地方政府获得。

地方政府卖地获得收入可以用来办学校、修地铁、修公路、建图片馆等公共服务。

现在国家发布这份文件的意思是地方政府在获得土地收入后必须有一定比例用来支持农村农业建设。具体的是分为两种：要么是按照总收入扣除成本（比如拆迁等补偿成本）后的50%提取，要么是按照总收入的8%或10%提取。

财政部的数据显示： 2019年，地方政府性基金预算本级收入80476亿元，同比增长12.6%,其中国有土地使用权出让收入增长11.4%。

政府性基金主要是土地出让金（卖地收入），这是一大巨大的收入，怎么用好很关键。一般而言过去这笔收入主要用在城市建设。

现如今，国家要求提高土地出让收入用于农业农村比例，有什么影响？

9月23日，我在《不带头降价！开发商这样表态，对房价的影响是什么？》一文中就说过：

房价是涨是跌，主要看的不是开发商，而是房子本身的成本。我们买一套100万的房子，其中有70%-80%是土地成本，其实的才是建造成本、开发成本、运营成本，以及开发商的利润。

那么土地成本就是一堆泥土的成本吗？当然不是，同样是一块地，在一线城市可能是5万每平，但是在小村镇可能是2000元每平。为什么差异那么大，主要是在大城市有更多的就业岗位、更高的薪资、更好的教育、更好的医院以及更多的人生机遇。所以，你买一套房子买的不仅仅是居住权，更多是房子本身附加的资源。

又比如同一个城市，优质学区的房价达到20万，而普通区域的房价仅有3万。这种溢价主要是资源的溢价，而不是房子居住功能的溢价。所以我们买房子首先是确实具体城市，之后是看学位、交通、周边配套等。

一个城市如果财政收入高，那么就可以建更好的学校、聘请更优质的教师、修建发达的地铁、修建更发达的公共设施。而当公共配套不断完善时又会吸引更多的人口流入，促进当地经济发展，获得更多的财政收入，形成一个循环。

而现在国家要求提高土地出让收入用于农业农村比例意味着农业农村比例上升，城市的比例会适当降低，影响主要是两方面：

1、房价上涨的速度可能会受到制约。上面已经说过了，房价对应的是教育、就业、交通等资源，当土地收益投入城市降低时，基建的更新速度会有所放慢。而当农村越来越好时，人口往大城市流入的趋势不会变，但会有所减弱，这对楼市偏利空。

2、对农村农民是重大利好。农村最大的短板是基建，我们经常发现这样一个问题，到了乡下打个电话经常没信号、开个车路况不佳，现在好了，如果加大在农村当中的支出比重，那么对于乡村建设、增加农民收入是重大利好，特别是经济发达的省份。