楼市的负债率排行，哪个城市最高？

央行最新数据显示：8月份人民币贷款增加1.28万亿元，其中，住户部门贷款增加8415亿元（短期贷款增加2844亿元，中长期贷款增加5571亿元），企（事）业单位贷款增加5797亿元。

8月份新增住户部门贷款占到新增人民币贷款的65.74%，也就是说8月份新增的贷款当中有65.74%是居民贷款贡献的。而上半年新增住户部门贷款只占到新增人民币贷款的29.44%，7月份是76.33%。

最近两个月居民贷款比上升，说明国民经济在加快恢复，也说明楼市在回暖，甚至局部过热。

7月以后，多个热点城市普遍收紧楼市。主要是在限购、限贷层面。从8月份数据来看，一些热点城市二手房成交量下滑明显，也就是说调控取得初步成效。

最近，深圳在前一波调控的基础上，又再加打补丁，我认为有两招杀伤力很大。

据券商中国，1、9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住房和建设局三大监管机构联合下发通知，将建立婚姻信息查询机制，完善个人住房贷款管理。 同时，监管机构还要去商业银行在办理个人住房贷款业务的时候，查询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下在深圳所拥有住房套数，作为贷款审核依据。

2、此外，深圳部分银行也证实， 9月将进一步从严把控房抵经营贷，产权不满半年的房产不允许做经营贷。

这里面的第一点主要是方便信息交流，在深圳的715新政里对离婚买房进行了严格的限制，如果是离婚的，3年内买房住房套数按离异前家庭总套数计算。也就是说一个家庭里原本已经有了两套房，现在想买第3套，用离婚这种方式在合规方面行不通了。

但是这存在一个漏洞，由于各部门之间没有联网，3年内你的婚姻记录无法核实，客户做个承诺就可以了，所以效果打折扣。

如果联网，你的婚姻记录将被一览无遗，你的任何违规行为都将藏匿于无形，所以杀伤力还是蛮大的。

另外，楼市当中，收紧房抵经营贷这一招杀伤力也很大。

所谓房抵贷一般是用房子做抵押，然后用来消费或经营目的。由于是房子做抵押，一般利率很低，据我的了解，深圳这边3年期的抵押贷最低应该可以做到3.85%左右，到期还本金，据说还可以续期一次。一套房子1000万，原本要首付300万，贷款700万。按照深圳这边的首套房按揭利率，目前在5.1%左右，如果是二套房更高。

所以有的人操作是，先向金融机构借钱全款买下，然后申请抵押贷，利率还比按揭贷低一些。但这样并不合规，一是部分钱应该主要是用来经营和消费的，不能进入楼市。二是不少人是用企业名义申请的抵贷，获得利率，这是利用国家给企业抵息贷款的钱进入楼市，更不合规。

根据深圳部分银行的规定，产权不满半年的房产不允许做经营贷，这将会大大限制了违规资金进入楼市。很简单，如果要筹全款需要大量的资金，只能向一些金融机构或民间借高息贷，如果拖个半年的时间，这个利息成本很多都承担不起。

楼市是资金市，没有了钱，谁也玩不转。

第一财经最近统计了一个数据

根据图表，厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州、广州等7个城市居民杠杆率超过100%，居民杠杆率是住户存款与住户贷款的比值。说白了就是借的钱与存的钱之比，超过100%就说明借的钱比存的钱更多。

居民杠杆率过高，风险就会越大，因为会透支未来的钱。

住户部门杠杆率方面，排在比较前面的城市是杭州、温州、厦门、深圳、南京、广州，住户部门杠杆率超过80%。住户部门杠杆率是居民负债与GDP的比值，2020年上半年，我国居民部门杠杆率是59.7%。如果住户部门杠杆率过高，就意味着买房的负担加大。

理论上说，某个地方买房负担率高，房价上涨的空间就越有限，不过这有一定的条件，即人口与资金保持相对恒定。但如果是人口持续流入，竞争力强的城市，房价上涨的空间往往主要是受人口增量影响，而不是买房负担比，很简单，你不买房，但别人会买。所以观察一个城市楼市潜力不能仅仅盯着买房负担比。

但是这不意味着我们不需要关注居民负债率，如果居民负债率过高会对一个城市产业、人口形成溢出效应，也会对消费构成巨大影响。

根据央行《中国区域金融运行报告（2019）》，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。

所以，当下无论哪个城市抵制房价过快上涨，都是必要之举。

最新的消息：

1、银保监会通报保险资金运用违规问题，5家保险资金违规流入房地产领域。

2、常州收紧楼市，二套首付变6成，满4年方可上市交易。