下半年，深圳旧改棚改会大火？楼市呢？

如果说上半年深圳房价吸引眼球的话，那么下半年深圳旧改棚改会大火。7月20日深圳市人大常委会发布了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，旨在解决深圳在拆迁、旧改和棚改中搬迁难等问题。比较亮眼的是提出了个别征收模式，即当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

“旧改”和“棚改”

与拆迁相比，“旧改”和“棚改”比较让人难理解。因为它们都是国内的重大的基建工程，都是稳增长的重要措施之一，但在此前却并不多见。

首先，旧改以商业性质为主，如通过投资改善居住环境从而拉动电梯、装潢等其他消费，而棚改则是政府行为，公益性较强，建成的住房只能是回迁房或保障房。其次，旧改一般不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，而棚改往往则是拆除重建。而最重要的是旧改则需要全部业主同意，而棚改则并不需要全部业主同意，比例达90%即可。总之，棚改和旧改，前者是拆，后者是改。

棚改旧改已启动

目前在深圳多个小区的旧改棚改项目已启动，特别是桃苑公寓等建于上世纪90年代的房子，业主们更是急于改造得补偿款或安置费。但是这钱不是那么容易拿的，现在的政策不可能让拆迁、棚改成为暴富的手段，要么改造房子，给点安置费、要么直接货币补偿。

按照《深圳市南山区棚户区改造实施细则（试行）》，老旧住宅小区必须满足以下两个条件之一：

①住房使用年限在20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患，或者使用功能不齐全，或者配套设施不完善三类情形之一的；

②住房使用年限在20年以下，但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的旧住宅区。

所以说，并不是所有“看起来旧”的小区都可以进行旧改或棚改。不过，有的小区希望改造，而有的小区改造却举步维艰。而这就是个别征收需要解决的问题。

南山旧改棚改是块硬骨头

首先，涉及到签字的问题。根据我在深圳朋友的摸底调研结果，尽管街道办已经全面启动棚改旧改意向摸底，但签字率参差不齐，比如南山区的愉康花园，据业主朋友说，房子仅仅30年左右就露出钢筋了，其实已经达到了改造标准，但签字率仍迟迟达不到95%。为什么？小区业主觉得，愉康花园位于学府路旁，南山核心区，周边配套已经非常完善，除了房子破点，基本没有其他什么问题。你要我棚改旧改，让我搬去其他地方，我肯定不愿意啊！

其次，在政府看来，地不够用。众所周知，深圳的地寸土寸金，然而深圳却一直在引进人才。人才来了，那得有房子住，才能安居。所以分配到南山区头上的安居房和公租房相当紧俏，假如没有地，那就只能拆旧房建新房了。据深圳朋友介绍，不少在龙岗、光明的安居房，因为位置太偏都出现了弃购的现象。

人才需要新房子，土著守住老房子，政府又没有地。看看，这注定是一个相当难啃的硬骨头！所以深圳采用个别征收，也是没有办法的办法。不过个别征收最终也要看实际效果，而且其中也注定会出现抗拆、拒拆的现象。

说到底，由于深圳的土地资源紧张和发展的迅速，深圳不会像其他城市那样拆迁一直拖，寸土寸金的深圳等不起。但要解决拆迁这种问题，增加土地供应，才是长久之计。