楼市：新风向来了！

7月24日，国务院副总理韩正主持召开的房地产工作座谈会上，传递了楼市重要政策信息。

一、新华社发布的通稿里提到：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

这段话最大的亮点是重申了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，虽然不是第一次提，但也有一段时间没在这样的高规格会议上提，今年的“两会”也没提。如今重提，且在这个特殊节点下说，具有重要的意义。

疫情发生后，楼市调控曾一度出现小幅“松绑”，比如在公积金购房、开发商的扶持，甚至在购房加杠杆方面都更灵活。一些小城市试图放松限购、限售等政策，只是多数几日游。

随着国内疫情被控制住以及中国经济逐渐恢复，楼市调控在7月份再次收紧，此前深圳、宁波、长春、南京等城市加码调控，今天（7月25日）凌晨（房地产工作座谈会之后的几个小时），东莞又出台了史上最严住房调控新政，非莞籍首套房（新房/二手）需2年内连续1年以上社保；2套须3年内连续缴纳2年以上社保，证满3年方可转让。很多东莞买房人是深圳这边过去的，目的无非是：东莞是临深地区，享受深圳资源外溢，在那里买房坐等升值。可见，在那里买房基本不会在那住，房子闲置，泡沫严重。东莞这时收紧对非莞籍购房限制，无疑是命中要害，杀伤力大。

7月份楼市政策已经发生重大变化，之前一些涨幅比较大的热点城市都收紧了政策，而央行、银保监会等金融监管部门也纷纷有动作。央行连续3个月拒绝降息、银保监会发文打击银行金融机构违规资金进入股市楼市。

可以想象，以7月份为起点，未来新一波楼市调整正在来临。

二、会议提到：要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任， 发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。 要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。

这里提到了重视楼市出现的新情况、新问题，我认为最关键是无非是供需压力、房价大涨大跌等，如果出现这样的情况，要快速反应，比如房价出现呈现大涨的苗头时就要及时应对或出台政策，以免出现带来更大的麻烦。

三、要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、 严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

楼市在信贷方面占比较大的比重，“严控增量”意味着今后对按揭贷、开发贷等方面贷款可能有所限制。疫情之后房贷利率有所下降，自7月份以后房贷利率下降速度相信会放缓甚至可能上升。与此同时，防止资金违规流入楼市，疫情发生后，央行投放了大量的廉价资金给实体经济，但有的钱偷梁换柱进入了楼市，最近几个月一些地方楼市过热就与这个有关。今后在防止资金违规流入楼市方面相信还会有行动。

四、要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。

税收将来也很大可能成为抑制楼市直接需求的重要手段，之前深圳的楼市新政中，增值税从2年延长到5年就是这么做，这也给了其他城市做了参考。

五、通稿里还提到：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。

为什么是这10个城市？整体上，他们都是是一二线城市，意味着新一波楼市调控主要阵地是一二线城市，也只有这些城市目前才有进一步收紧的条件（过热）。细分来看，深圳、南京、杭州、成都、宁波等比较热，这些城市有的已经出台新政。上海、广州、沈阳等楼市也有回暖的迹象，未来也不排除收紧。

总之，楼市调控的目标是“稳”，即不能大涨大跌。前几个月楼市偏向于防“大跌”，7月份之后则偏向于防“大涨”。避免出现房地产泡沫化、避免房地产挤占过多信贷资金、避免居民负债率上升太快。