楼市回暖？一个强劲的信号突然传来！

据央行发布的最新数据，5月末M2余额210.02万亿元，同比增长11.1%，增速与上月末持平，比上年同期高2.6%；M1余额58.11万亿元，同比增长6.8%，增速分别比上月末和上年同期高1.3%和3.4%，即M2、M1剪刀差在缩小。

近几个月，M2增速一直维持在高位，而5月份M1增速环比和同比的上升，一方面预示着企业和房地产市场开始有回暖迹象，但另一方面也说明了一些内需更深层次的问题。

M1与M2的关系

目前国内央行对货币划分为M0、M1、M2、M3四种。

M0，即银行体系以外各个单位的库存现金和居民的手持现金之和，也就是进入流通、被企业、个人所持有的纸币和硬币。 M1（狭义货币），即M0+企业在银行里面的活期存款； M2（广义货币）即M1+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）。由于定期存款、居民储蓄存款、其他存款是有期限的，不能马上取现，所以被称为准货币。 M3，即M2+具有高流动性的证券和其他资产。

你会发现，货币从M0到M3，是按照流动性进行分类的。越往后，流动性越差。而M1反映的是企业活期存款,，能够直观体现市场经济的活力，其增速越高，意味着“活钱”越多，企业的经营和投融资活动更加积极，更多的钱流向消费和企业扩大再生产。M2中有存款部分，更多反映的是潜在购买力或社会总需求。其增速越高，意味着越多的需求没有被释放出来，企业越不愿意融资或者融不到钱。

所以M1增速快，意味着市场上大部分“钱”的流动性越高，市场越活跃；M2增速快，意味着流动性更低，市场活跃度也越低。

什么是M1-M2剪刀差？

我们经常听说的M1-M2剪刀差，其实指的是M1减去M2的增速差。一般来说：

如果M1增速>M2增速，即M1-M2剪刀差为正，说明市场上流动的钱更多，经济活力较强。

如果M1增速<M2增速，即M1-M2剪刀差为负，说明市场上的钱开始存款化，流动性下降，经济活力较弱，市场对经济预期更加悲观。

5月份，M2的增速为11.1%，M1的增速6.8%，M1增速<M2增速，意味着经济受疫情影响，并没有完全恢复过来，潜在需求并未得到释放，经济仍具有一定的经济下行风险。但是，M1增速环比和同比上升又说明了经济恢复速度在加快，资金正在流向实体经济，未来经济预期长期向好。

M1-M2剪刀差这一指标，能够直接反映企业投融资、生产行为，以及企业对未来经济预期的一个代表性先行指标。为什么这么说？

举个例子，比如房企融资回升，房地产销售回升，人们开始买房，这时居民部门资金就会向企业部门进行转移（居民付款买房），形成企业的活期存款，并伴随着M2的减少和M1的增加。此时M1与M2增速收窄，意味着M1加快了脚步“赶超”M2，预示着市场开始回暖，或者有明显回暖迹象。

房地产需求会扩张吗？

据统计，5月住户部门贷款增加7043亿，较4月多增374亿元。其中，短期贷款增加2381亿元，较上月多增101亿元；住户部门长期贷款增加4662亿元，较上月多增273亿元。中泰证券宏观首席分析师梁中华表示，“居民贷款增速不但没有大幅反弹，5月仍在继续回落，这背后主要还是来自房地产大周期的下行。”

从一季度房地产销售数据看，全国商品房销售面积累计同比-26.3%，商品住宅销售面积累计同比-25.9%，相比2月份虽然回升很多，但仍然疲弱。我之前说过，那些说疫情后需求会报复性释放的观点是比较片面的，居民存款大幅增长就是一个很好的反驳例子。所以房地产需求扩张还需要时日。