房价涨，房租跌，发生了什么？

关于房子的话题一直是热门！

这不，诸葛找房的一份数据报告，又让大家讨论了一段时间。

一线城市5月租金均价（元/平方米/月）

1、上海：93.23元，同比下跌1.56%

2、北京：92.56元，同比上涨1.54%

3、深圳：92.26元，同比上涨5.28%

4、广州：60.89元，同比下跌5.94%

……

在统计了20座城市后，诸葛找房根据数据给出结论：

全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比下降0.95%，同比下降1.56%。

当然，对于房租涨跌，各位读者因城市，因地域不同，肯定有不同意见。

部分读者对于租金看法：

Mr Origami：年前武汉租房都是6个月起，现在十室九空，都已经可以1个月交一次了。

来：坐标深圳南山XL说一下最近搬家找房的感觉，去年5800元都很抢手的2室2厅（80平米），今年5000都能租到，看房过程中一位从业10年的中介大姐说：今年不比往年，能租出去就尽快租出去。

坐引擎飞驰：这统计是真的吗？在浦东上班，位置已经很偏了，最近所有同事几乎都反映说房租上涨了，我自己刚换了住处，从中介得到的信息也是上涨。这咋跟我看到的不一样呢。

海风拂过：房租没有下跌，自己杭州远郊房屋，原计划分开出租，月租金5000左右。现在打包出租，月租金5500。看房人络绎不绝。

小白读者可以发表自己的看法，说说自己周围房租的涨跌，因为房屋统计数据的精度一直存在问题，大家不要有太高期待，身边例子更加真切。

但房租下跌有一定的经济逻辑：

1、受疫情影响，我国2020年第一季度GDP增速为-6.80%。

2、我国2020年3月CPI数据为4.30%，4月为3.30%。

3、地摊经济兴起。

……

通俗说法，今年生意不好，老板我没钱了，还租什么店啊，赶紧收拾东西回老家。当然，还有部分员工年后也没有回到一、二线城市，城市的租户自然减少。

北上广深写字楼空置率：

1、北京：13.8%

2、上海：21.0%

3、广州：5.20%

4、深圳：24.60%

除了广州，其他一线城市写字楼空置率都有所上升。

与房租下跌这一现象相对的却是一二线城市房价正在企稳，而深圳、杭州等城市热度居高不下。

奇怪么？

不，实体经济和资产价格背离的常见经济现象。

为了说明这个问题，我将以美国股市近期表现为例。

美国股市新闻：

6月6日，苹果公司领涨苹果股价突破330美元，盘中触及历史新高331.75美元。截至收盘，该公司股价报331.50美元，涨幅2.85%，市值达1.43万亿美元，创历史新高。

4月1日，苹果收盘价为240.09美元

6月6日，苹果收盘价为331.50美元

两个月出头，苹果公司股价涨幅高达38.07%！

更为重要的是上涨的巨头，不止苹果一家公司，美国主要科技巨头全线上涨，微软上涨20.65%，亚马逊上涨28.98%，谷歌上涨28.32%，Facebook上涨41.17%。

美国三大股指从底部上涨幅度最高超过了40%，堪称一轮妥妥的大牛市了。

6月6日消息，据CNN援引进步主义智库政策研究所(Institute for Policy Studies)周四公布的一份报告显示，自3月18日以来，美国亿万富豪们财富已经增加了5650亿美元。

要知道，美国累计确诊人数已接近200万，累计死亡人数已经超过10万了。

美股上涨，实体经济却不断恶化。美国失业率最近两个创了历史记录，投行们预测，第二季度美国的GDP将负增长34%，这个数据，甚至比大萧条衰退的速度还有快。

美国实体经济与资产价格如此背离，自然离不开美联储的功劳。

美联储早在3月23日就宣布，采取广泛新措施支持经济，将继续购买美国国债和抵押贷款支持证券以支持市场平稳运行，不设额度上限。这相当于不设上限的量化宽松政策。

所谓“无上限”呈现几个特点：一是购买国债买多少、买到何时，不设限；二是除了买国债，还买抵押债券；三是向机构、公司和个人提供援助和贷款。

结果，两个月出头，美联储资产负债表扩大3万亿美元，总规模已经超过7万亿美元，创历史记录。

看一下美联储的表现和美国股市的反映，你自然知道二者的联系。

不过，你切不可以为真的不设上限。美联储QE规模已经缩减。从最初的每天750亿美元一路减少到每天45亿美元。

当然，按照美联储的理论，大量放水，他们这样做可以救经济，可以提升就业率。现实却是普通民众生活可能有些许改善，但资产所有者获得的好处却是数倍于常人。

所以，分析资产价格的关键在于货币政策，而不是实体经济。这个可能让人难以接受，但前面以美国股市为代表的资产价格走势和现实就是如此。

我们在讨论房租和房价的时候，要理解二者的决定机制不同。

房租受供求关系影响，更受居民实际收入水平影响，房价容易受信贷水平影响，加杠杆，其价格容易上行。

中国货币M2数据：

4月同比增长：11.10%

3月同比增长：10.10%

2月同比增长：8.80%

从2019年3月到2020年2月，我们的M同比增速都控制在8%-9%，但2020年3月就发生了明显的变化，同比增速升至10.10%，4月继续上涨，增速升至11.10%。

我们为了救经济，也在放水，但与美联储相比就不是一个数量级了。

更为重要的是我们的策略非常有针对性。

1、6月6日起，北京开始发放百亿消费券

2、6月政府实施地摊政策

……

同样的保民生，保就业，但在具体的做法上，我们与美国比，谁更高明，更恰到好处呢？

所以，在货币供应这一模块，我们是稳定的。

不过，最近有则楼市新闻比较让人揪心，标题《2020年，“法拍房”猛增，“断供潮”来袭……》

该篇文章罗列各个时间点，全国法拍房数量：

2017年末：9000套

2018年末：2万套

2019年末：50万套

2020年6月初：116万套

文章还给我们普及一个小知识，关于法拍房进入司法拍卖的时间。

1、房屋断供后，银行会联系房贷客户，给予一定的宽限时间。

2、一般而言，断供3个月后才会走法律程序。

3、法院判决需要1-2个月执行。

4、进入司法拍卖阶段

该篇文章也给出了观点：

两年半时间，全国法拍房数量涨了128倍。如果这样计算下去，到了2020年底，预计突破200万套。

情况看起来挺严重的，按照文章的方法，我特意查了一下数据。

2018年6月8日数据，全国房产拍卖共有标的物是183万套，增速的确很快，估计不用年底就可以突破200万套了。

总数如此，我们还需要看细节，具体到广东省湛江市，房产拍卖标的物有2439套。

假如，我真的要买法拍房呢？

第一页还好，我们可以看到拍卖中的房子，但翻到第二页就发现“已结束”字样，最近的时间节点是2020年5月19日。

当然，“已结束”意味着交易结束，我们买不到了。

我数了一下第一页和第二页可以参与拍卖的房子，一共是42套。

这说明了什么？

我的观点，法拍房增速很快，但交易速度也快，存量并不多。在房贷使用比例高的城市，法拍房的比例会相对高，一般城市存量不多。

这个时候，小城市或许是一种幸运，因为没什么人贷款买房，断供也少。

各位小白读者，可以自行查找所属城市数据，在留言区中发表自己的观点。很多情况是文章好，评论更好。

文末了，关于房租和房价，我是什么看法呢？

1、外来人口多的城市，特别是外贸为主的城市，房租可能出现下滑，原因在于经济不好，人口回流。

2、房贷比例高的城市，断供可能增长，但还未进入高峰期。不过，其占整个城市房产份额不会很高。

3、由于货币政策稳定，大部分城市房价不会出现大的波动。