对于高房价，官方终于忍不住了！

据财联社报道，广东省统计局近日发布了一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告，其中指出了房地产对于广东经济发展的两面性，同时也透露了一些楼市重要信息。

广东楼市，看点有哪些？

1、房地产之于广东，功不可没。改革开放后，大量人口流入广东，带动了当地房地产迅速发展。据报告统计，1986-2018年房地产业对经济增长的平均贡献率为5.1%，年均拉动经济增长0.5%。

到2018年，广东房地产业税收收入3406.03亿元，占税收收入的14.4%；房地产业增加值8022.41亿元，占地区生产总值的比重为8.2%，占第三产业的比重为15.2%。

2、房企的资产增速与房价增速正相关。截至2018年过去6年，广东全省房地产业企业总资产比2013年末增长169.6%，年平均增速21.9%。投资规模年平均增速为17.3%。

房企资产规模的增长，意味着有了钱可以拿很多地，投资规模大增，表现出来的就是土地和房屋价格的不断上涨。

仅以深圳西乡片区为例，乐有家数据显示，截至2018年过去5年，西乡片区二手住宅成交均价上涨幅度达到了93.91%，比深圳二手住宅均价5年涨幅高出10%。其中2014-2016年，二手住宅成交均价以每年8000元/㎡左右的趋势增长；2016-2018年，以每年4000元/㎡左右的价格增长。

3、广东房企整体债务水平过高。疯狂的拿地必定意味着负债率的上升。据报告数据，2018年广东房地产开发企业的资产负债率为79.9%，其中资产负债率超过80%的有4899家，超过100%的有1305家。而2018年广东开发投资在1亿以下的企业3516家，占全部企业比重高达40.3%。

负债高对于现金流充足的大型房企尚可，但对于众多资产规模小的中小房企来说，一旦需求不足，就不得不断臂求生，以价换量，严重的资金链也会出问题。

4、分化明显、以价换量。分化在全国房地产市场不断上演，广东拥有两大一线城市，尽管都在不断吸金，但这些资金在广东的分布其实并不均匀。

截至2018年，珠三角核心区的房企数占比为67.2%，销售面积占全省比重为65.3%，营业收入占全省比重为83.7%。粤东西北地区房地产开发与珠三角地区存在很大的分化。

而这种分化，在今年疫情之下，体现得淋漓尽致。据保利投顾研究院数据，清远、韶关、肇庆等地，由于疫情影响，当地房价均有较大的降价幅度，而深莞惠核心区依然上涨。

显然，粤西北地区楼市的以价换量与大湾区逆势上涨形成了鲜明的对比。

高房价：广东心头的痛！

平心而论，四大一线城市中，广州房价总体还是能让人接受的，但深圳的高房价却是广东的老大难问题。

从房价收入比看，2019年上半年广州和深圳分别为16.8和36.1，北京和上海分别为24.9和24.6。而在发达国家，房价收入比超过6，就可视为泡沫区。所谓房价收入比,即房屋总价与城市居民家庭年收入总额之比，比值越高，买房越难。

我们以深圳房价为例，看一看高房价背后真实的一面：

1、千万豪宅，8千都租不出。在宝安不少城中村，疫情过后房屋租金都有不同程度的下跌。甚至有新闻报道称，千万豪宅8千都租不出。

咱们算一算，1000万的房子，即使8000块租出去了，一年收租9万6，年资产收益率也仅0.96%，不到1%，连定期存款都不如；如果拿去卖，千万豪宅能接手的买家少之又少，成交等候时间基本以年来计算。

其实，千万豪宅租不出去并不夸张。笔者朋友在南山海岸城附近的某小区，总价约960万的三房两厅，月租从7800降到7600，有意向的依然寥寥无几。

2、市场冷热不均。从深圳一手住宅成交面积来看，南山大多以大户型为主，总价千万的豪宅比比皆是。而在其他区，90平以下的刚需户型都是占大头。

从供销比来看，龙岗、龙华等地相对来说“滞销”，相反像刚需聚集的宝安，需求很大。

看得出，深圳的楼市，虽然“价”在南山，但“量”却在其他区域。也正是因为这种冷热不均，才导致了前不久深圳楼市的结构性上涨。

长效机制：稳房价最后一道关

能控制房价，降低杠杆最有效的办法便是建立长效机制：

1、房地产税。报告提到，“适当消减开发环节的税种以及交易环节的税费，重点增加持有环节的税种”。这才抓住了根本！

房地产税并不是“一征了之”，收多了，会抬高刚需购房成本；收少了，起不到调控房价的作用。所以只有增加持有房子，空置房子的成本，才能真正达到调控目的，稳住甚至降低房价和房租。举个简单的例子，假如你的房屋长期的空置成本高，那你会不会便宜点租出去呢？

不久前深圳住建委指出“不排除用房产税调节房价”，这个表态其实已经很清楚了，虽然我认为疫情下推出房地产税的可能性蛮小，但这最终这只是时间问题而已。

2、增加土地供应。据统计，4月份以来，多个热点二线城市加大了土地供应力度。其中，四大一线城市土地供应量环比增加超过三成。在加大土地供应和疫情需求减少的双重影响下，房价或许得到了暂时的企稳，但长期看，引导租赁市场和其他类型土地入市才能根本上解决问题。

3、摆脱土地财政。在广东，虽然深圳房价最高，但深圳却是土地财政依赖度最低的。反而被认为房价“相对合理”的广州，土地财政依赖度高的惊人。

据2019年30个大中城市的土地财政依赖度数据，广州超过100%，而深圳仅为19%。显然，与其他城市高房价起因于政府卖地相比，深圳更多的是人口吸引力，而广东，尤其是广州所要做的，则是调整结构，降低土地财政依赖度，发展才能走得更长远。

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