盘点4月土拍：8城进账超1300亿 民营房企扎堆杭州成都

4月份以来，中国多个热点城市进行了土地集中拍卖。受到当地楼市触底回升的影响，土拍市场有所回温，一些热门地块受到企业追捧，争抢较为激烈。据中新经纬统计，4月份以来，上海、广州、成都、重庆、杭州、合肥、长沙、无锡8个城市土拍成交金额超过1300亿元人民币。

今年以来，已有多家民营房企重新拿地，加入到了土地市场的争夺，其中，杭州、成都的土拍中出现了较多民营房企的身影，且斩获颇丰。

至少8城举行集中土拍 收金超1300亿

连日来，已有多个城市举行了土地集中拍卖，成功出让多宗住宅用地。相较而言，杭州的步伐较快，在今年已完成三批次集中供地。

25日，杭州举行第三批集中供地，与前两批次相比，此次出让的地块多分布于近郊区域，土地质量不如前两批次。不过，地块的容积率较上批次有显著降低，12宗地块有7宗容积率低于2.0，因此，本次土拍吸引到不少房企下场拿地，地块平均报名房企数量在10家左右。

最终，此次土拍仅用50分钟就完成4宗地块出让、8宗地块价格封顶后转到线下摇号，总土地出让金达166.6亿元，成交楼面均价16682元/平方米，平均溢价率8.5%。克而瑞研究中心分析，一方面是得益于市场回暖带来的信心与预期的提升，房企在上半年补货需求较大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上带动整体热度。盈利空间上，杭州第三批次出让地块平均房价地价差为13634元/平方米，盈利空间较为可观。

21日，上海今年第一批次集中供地完成了全部19宗地块的出让，总成交额519亿元，平均成交楼面价26089.9元/平方米，平均溢价率7.3%。其中，有4宗地块底价成交，15宗地进入一次性报价，14宗地由央企和地方国企竞得。

中指研究院上海常务副总经理张文静对中新经纬分析称，上海出让的19宗地都临近外环，且多为临铁地块，部分地块所在板块为近年来供应较少的区域，待释放购房需求较多。部分出让地块房地联动价有所上调，为开发商预留的利润空间有一定提升。

重庆中心城区土拍于27日拉开序幕，当日2宗居住用地成功出让，收金6.34亿元，其余地块拍卖仍在进行中。25日，合肥(含肥西县)举行第二批次集中供地，最终15宗地块成功出让，1宗地块流拍，共计收金约145.52亿元，整体溢价率达12.39%。21日，无锡在今年第一批次集中供地中成交6宗地块，全部以底价成交，总金额为60.13亿元。

20日，广州第一批次集中供地收官，除1宗地块提前终止交易外，其余7宗地块均成功出让，总出让金为294亿元，其中4宗地块封顶进入摇号成交，3宗底价成交。14日，长沙举行今年首场集中供地，8宗地块全部成功出让，总成交额72.27亿元。在4月，成都举行了3次土地拍卖，18日、20日、26日分别成交3宗、2宗、4宗地块，成交金额分别为20.36亿元、29.76亿元、22.43亿元，合计72.55亿元。

据中新经纬统计，截至4月27日，上述8个城市在4月份合计成功出让了78宗土地，总成交金额为1336.41亿元。

热门地块竞争激烈 民企重启拿地

从上述城市土拍情况看，地块之间的分化情况比较明显，核心区域的优质地块受到房企追捧，土拍竞争较为激烈。

广州挂牌出让的番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块、BA0902125地块，受到了外界关注，这两个住宅地块与旁边的两宗商业用地进行捆绑，根据出让要求，参与竞拍宅地的企业，也必须参与商业用地的竞投。上述4宗地块的起拍总价达175亿元。

20日的土拍中，上述住宅地块被“华润+长隆”联合体、保利、华发、招商等一众房企争抢数十轮，价格触顶后进入摇号。最终，“华润+长隆”联合体分别以82.74亿元、84.15亿元将BA0902011地块、BA0902125地块收入囊中，溢价率均约为15%。旁边的两个商业地块也被该联合体拿下。

克而瑞研究中心认为，4月的土拍中，上海、广州、杭州的供地质量较佳，房企参拍热情高涨，上海首轮土拍中有8成地块进入一次性报价区间，杭州2/3地块摇号成交，都极大地带动了土地市场热度。据该机构统计，4月重点城市平均溢价率超过7%，维持相对高位。

从拿地企业看，大部分城市拿地主力依旧是央企和地方国企，比如，上海成交的19宗地中，有八成地块被央企和地方国企竞得，占到本轮土拍总金额的九成。相较于2022年，民营房企的拿地积极性有所复苏，不少民企积极参与土拍，并有一定斩获。

这种情况在杭州市场的表现较为明显，该市第三批次出让的12宗地块中，有10宗地被民营房企拍下，民企拿地总金额达142.1亿元，占总金额的85%。其中，杭州本地民企滨江集团以29.1亿元竞得2宗地块，许久没有拿地的碧桂园通过摇号、以28.3亿元竞得滨江浦沿地块。龙湖、伟星、坤和、天阳等多家民企均有斩获。近两年房地产市场较为火热的成都，也吸引了不少民企。自今年3月22日算起，成都已经举行了5场土拍，合计出让17块涉宅用地，其中，有8宗地块被邦泰、乐山海天、澳南、杭州椿实等民营房企摘得。

全国土地出让仍低迷 企业收缩三四线

投资虽然热点城市的土拍市场有所复苏，但从全国看，部分成交数据仍不及往年。

克而瑞研究中心称，截至4月25日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米，与2022年同期相比下降了35%，降幅较3月份进一步扩大；成交总价1843亿元，自2023年2月份以来连续三个月环比上升；受上海、杭州、合肥等城市优质宅地成交影响，平均楼板价上升至4493元/平方米，回升至近一年高点。

克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春称，在百强房企拿地能级变化方面，2022年三四线城市占比只有31%，而过去四年则基本维持50%以上。实际上从2018年起许多百强房企已经对自身的投资策略进行调整，采取上浮策略，纷纷提出关注核心城市的优质资产，强调投资回归一二线城市，因此2018年之后投资有所下滑，2022年出现大幅度下滑，其中也有原因是部分三四线起家的出险房企投资几乎暂停。整体来看，三四线投资退潮的速度远高于二线。

谢杨春称，从区域来看，目前长三角、珠三角土地相对稳健，市场基本面比较好，而大部分房企也把对三四线城市的投资集中在核心城市群。他判断，未来三四线城市的土地投资会维持低位，房企在三四线城市的投资退潮仍将延续，把有限的资金聚焦在核心城市。