诸葛找房：市场情绪“三连升” 长珠三角经济圈短期房价涨势可观

根据最新公布的2023年2月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数“三连升”，位于观望区间高位水平。在宏观环境向好以及疫情影响消除之下，预计2023年房地产市场将会好于去年，市场情绪指数将稳步回升，并且今年有望突破观望进入平稳区间。从城市来看，本月50城中有28城情绪指数较上月上升，长三角的金华、绍兴、嘉兴、徐州、杭州等城情绪回升，旅游城市如三亚、西安、桂林等市场情绪被旅游热度带动起来，省会城市南宁、济南、石家庄、长沙、成都等市场情绪复苏明显。

一、2月重点50城市场情绪指数继续回升，位于观望区间高位

进入2月份，多城房地产市场呈现复苏态势。政策环境方面，近期以来多城发布下调首套房贷利率的通知，根据诸葛数据研究中心不完全统计，春节后包括郑州、天津、厦门等超10城下调首套房贷利率下限至4%以下，其中不乏一些重二线城市及省会城市，信贷环境相对宽松，入市积极性提升，购房者预期转好。2023年2月，重点50城市场情绪指数为-0.54，较上月提升0.01，处于观望区间高位水平。市场情绪在经历了上月的大幅回升后，本月恢复进程再度放缓，可以看出市场情绪的恢复并不是一蹴而就的。在宏观环境向好以及疫情影响消除之下，预计2023年房地产市场将会好于去年，市场情绪指数将稳步回升，并且今年有望突破观望进入平稳区间。

当前来看，重点城市新房、二手房成交量已经开始回暖。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点10城新房成交54293套，环比上涨39%，同比上涨30.8%；二手房成交69512套，环比上涨65.7%，同比上涨124.5%，其中10城二手房成交全线上涨，新房仅有杭州、南宁两城微降，从量上来看，市场回温成绩斐然，传导至价格端只是时间问题。

 二、本月28城市场情绪指数上升，三亚、南宁等城升幅明显

从2月份各城市市场情绪指数看，50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间2个区间，城市个数分别为3个、47个，无低迷区间城市。其中，三亚、上海、深圳位居情绪指数TOP3，情绪指数分别为-0.06、-0.1、-0.13。珠三角城市珠海、中山紧随其后，市场情绪处于观望区间高位水平。与此同时，银川、青岛、烟台等城市情绪指数在-0.7以下，环渤海城市及西部城市占据多数份额。

从市场情绪指数变动情况来看，50城中有28城市场情绪指数较上月回升，22城情绪指数较上月下降。具体来看，2月份情绪指数上升城市中，长三角的金华、绍兴、嘉兴、徐州、杭州等城情绪回升，旅游业主导的城市如三亚、西安、桂林等市场情绪被旅游热度带动，省会城市南宁、济南、石家庄、长沙、成都等市场情绪复苏明显。

在这波复苏行情中，一线城市迅速回温，本月北上深三城情绪指数均回升，重点二线城市及省会城市优势逐渐突出。其中，三亚情绪指数上升幅度最大，2月情绪指数为-0.06，较上月提升0.23，三亚作为典型的旅游型城市，疫情防控放开后旅游热度居高不下，2023年春节“黄金周”三亚共接待游客161.29万人次，与2019年春节增加61.64万人次。这股旅游热一直持续到2月份。由旅游热带动的楼市热也在上演，使得三亚市场情绪超过深上越居第一。其次为金华和南宁，情绪指数分别较上月上升0.2和0.16，2月份“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”登上热搜，给南宁楼市带来一股热潮，释放了部分购房需求，同时带动市场情绪攀升。廊坊和绍兴并列第四，情绪指数均较上月上升0.15。廊坊近期受到北京楼市热度的带动，情绪指数上升明显。

 三、长珠三角经济圈涨势可观，三亚、上海、深圳短期内房价稳升

根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有28城房价呈现上涨态势，占比近7成，珠三角和长三角经济圈涨势强劲，环渤海经济圈有6城房价上升。

珠三角经济圈近期以来市场表现优越，在监测城市中有7成以上城市短期内房价上涨，其中，三亚一马当先，情绪指数领跑50城，三亚属于典型的旅游业主导的城市，在疫情防控放开后，全国游客大量涌入，旅游热潮从去年底一直延续到2月份，从而带动楼市热度攀升，很多外省市人员到此置业。2月份市场均价为34996元/㎡，环比上涨0.56%，根据情绪指数模型预测，短期内三亚房价稳步上涨，涨幅在1%左右。深圳紧随其后，2月市场均价为65298元/㎡，环比上涨0.54%，预计未来4个月内房价累计上涨4.02%。

长三角经济圈来看，上海涨势领先，作为长三角的核心城市，上海房价一直以来较为坚挺，2月份市场均价为73375元/㎡，环比上涨0.44%，根据情绪指数模型预测，未来4个月内，房价稳中趋升，累计上涨2.92%。与此同时，金华、苏州、绍兴、杭州、南京等城市也均涨势看好，未来短期内房价平均涨幅约在0.5%左右。

环渤海经济圈内分化显著，其中，北京、威海、天津等城市未来短期内房价以上涨为主，北京作为首都城市，在疫情防控放开后，市场加速复苏，2月市场均价为60940元/㎡，环比涨幅为0.61%，预测在未来5个月内，北京房价稳步回升，累计涨幅为2.93%。山东威海历来以旅游资源闻名，是典型的滨海旅游城市，在疫情影响消除后，由旅游热潮带来的楼市热潮逐渐凸显，市场需求加速释放，预计未来两个月房价呈现微涨态势，平均涨幅在0.5%以内。