2022年楼市以降温收官房价下行城市增多

北京1月16日，国家统计局今日公布2022年12月份商品住宅销售价格变动情况，2022年房地产行业以降温收官，房价下行城市量不断增多。12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。

业内人士表示，2022年房地产行业全面低迷，整体房地产市场成交量回归到2015年，成交量萎缩超过25%。各种宽松政策优化贯穿全年，但市场目前依然低迷，预计房价的稳定和上涨数量明显增长还需等待今年二季度。

北上广深二手房价格全面下行

2022年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。具体来看，新房方面，北京、上海、广州、深圳分别涨0.2%、涨0.4%、降0.4%、降0.3%。二手房方面，北上广深分别降0.4%、降0.5%、降0.6%、降0.5%。

“一线城市的市场降温在持续，环比新房价格持平，可以很清晰看到二手房全面下行。北京、上海新房价格环比上涨并不代表市场热度回调，而是成交结构的变化，中高端成交占比提升是直接因素。”58安居客研究院院长张波分析说。

中原地产首席分析师张大伟同样认为，“12月房价全面低迷、继续颓势，特别是一线城市二手住宅销售价格，代表了整体楼市已经全面入冬，市场特别是二手房价格表现更值得关注，二手住宅销售价格环比下降城市有63个，刷新最近多年记录。”

二三线城市仍处于探底阶段

统计局数据显示，2022年12月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

其中，仅有7个城市二手房价格环比上涨。昆明二手房环比上涨0.3%领跑，成都、长沙、徐州环比上涨0.2%，宁波、贵阳、泸州环比上涨0.1%。

但张波指出，“二三线部分城市房价上行，并不代表市场已开始复苏。从二手房价环比来看，宁波、成都、昆明、长沙出现小幅上扬，但从实际成交量来看，并没有出现同步增长，这也显示出房价上涨本身的动力依然不足，市场依然处于探底阶段。”

业内预计今年二季度房价企稳

对于12月楼市全面降温的原因，张大伟分析，一是因为一线城市没有明显的宽松政策，二三线城市购房者对宽松政策已经有所免疫。二是因为疫情在12月份再次反复，大部分购房者都阳了，导致市场继续降温。

中原地产研究院统计数据显示，2022年，全国房地产市场累计出台调控政策超过1120次，同比上涨接近72%，继续刷新历史记录。去年四季度以来，多部委集中出台全国性普惠政策，降低购房成本，调整公积金利率，超过80个城市降低商贷首套利率至 4%以下。

“回顾 2022年全年，房地产行业全面低迷，整体房地产市场成交量回归到2015年，成交量萎缩超过25%。”张大伟表示，“在此背景下，各种宽松政策优化贯穿全年，中央及地方支持刚性和改善性住房需求释放，年底金融16条政策出台，支持房企融资‘三箭齐发’，房地产宽松政策越来越多。但目前看，虽然政策宽松出现，市场依然低迷，购房者入市谨慎。”

总体来看，虽然房价下降的城市数量在12月依然增多，但市场底部已逐步清晰。

“预计房价的稳定和上涨数量明显增长还需等待今年二季度。”张波表示，“预计一二线热点城市的复苏节奏会相对更快，目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，尤其是针对改善需求在首付及利率方面有很大的调整空间。结合房贷利率的整体优化，未来市场整体复苏依然非常可期。”