58安居客房产研究院张波解读楼市趋势：2023年将是回暖之年

1月6日，波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会在线上启动。58安居客房产研究院分院院长张波以“没有一个冬天不可逾越”为主题解读“2023年楼市十大趋势”。2022年，房地产行业经历了诸多挑战，相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市“寒冬”回暖。

2022年，我们经历了较为严峻的疫情形势，房地产行业也受到疫情的冲击，但疫情其实是短期影响市场波动的因素，真正影响房地产的是长期因素改变。未来，随着疫情管控精准化，疫情对市场短期影响越来越小，更多是市场自身影响。

正如四季轮回，冬天过后春天就会到来，没有一个冬天是不可逾越的。那么，2023年市场会如何变化发展呢？让我们从政策、房价、房企、租赁等层面，逐一透视2023年的行业图景。

趋势一：我国房地产行业进入新周期

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，2022年是房地产的“政策大年”，我们看到的是降准降息、限购放松、三箭齐发、房企纾困、保交楼等热词，都是积极推动市场复苏的动作。

纵观楼市，可以将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。

通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政策发布频次突破历史极值，2022年以来楼市松绑政策涉及270余个省市地方，三四线城市占到近8成以上。各地共发布政策频次700余次，在5月发布频次出现峰值。

在供给侧，下半年后以优化土拍规则、放松预售标准、政府回购、组织团购等政策开始密集出台。公积金支持政策及信贷政策在各地运用作为广泛，有50%以上的省市地方都出台了相关规定；尤其是公积金政策调整方式灵活多样，在5月以后成为最主要的楼市松绑政策之一。

从落地情况来看，从“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政策放松。事实上，稳楼市政策对市场的影响也有所不同。

从三种不同市场来看，对于高潜力城市而言，政策放松力度普遍较小，市场受政策摆动影响因素低，内驱动力充足，回暖周期普遍较其他城市快，整体也起到压舱石的作用；对于较高、中等城市潜力城市而言，政策放松力度普遍较大，对市场产生一定影响，但回暖周期需依靠城市自身韧性，表现不一；对于一般城市潜力城市而言，政策放松力度较大，部分城市由于本身购房政策较宽松，政策继续放松力度有限，对市场产生一定影响，但这类城市回暖周期普遍较长。

2023年的政策方向，我们可以从四个层面进行预判：

1.住房双轨制进一步完善

二十大后，在制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税，预计房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段，即2024至2025年。

2.优化房企融资

各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。

3.需求端政策仍有下调空间

涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调。优先覆盖于政策还有下调空间且前期政策出台对市场作用较小的城市。

4.支柱产业带动下游齐发展

在确定房地产仍然是支柱产业后，在2023年的各项鼓励性政策会加快出现，包括房地产上下游企业，及政策提到的养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。

我国房地产行业会进入到一个新的周期，2022年我们面临了很多的考验，但是政策上也给到了许多的指引方向。

趋势二：房价快速两极分化

“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”，房价的变化和趋势是老百姓普遍关心的话题。从统计局的数据来看，截至2022年11月，70个大中城市有超过62个城市的二手房房价下跌。房价现在正在进入一个K型的分化，部分城市的房价还是继续往上走，另有一部分城市的房价在下行。

1.豪宅化趋势将会在一二线城市长期延续

高端住宅每年的成交占比都在逐步增长，而在2022年更是出现明显上涨，楼市调整对其影响较小；高端住宅需求主要集中在一二线城市，如2022年长沙的大户型成交占新房近一半比例。长远来看，高端需求依旧为这些城市需求主力，而其他需求逐步会挤压到保障性住房和二手房市场中去。

2.三四线城市中低价位住宅占比或持续提升

中低价位住宅主要存在四五线城市，随着房价出现调整，这部分城市的中低价位住宅占比出现急剧攀升；从中低价位住宅成交占比相对较高的城市来看，都是人口相对流出，经济体量不大，未来发展潜力较弱的城市。

3.受限于收入预期及刚需消失，中端改善也会减少

居民储蓄额快速增长，相比10年前的收入增长带动的储蓄增长不同，主要是对未来预期不足而导致的储蓄增长；20年高速增长的房地产交易量已完全透支刚需，当前房地产需求逐步会从刚需向改善转变，那么预期不足将会促使这部分需求延期或消失。

4.摇号抢房短期或将逐步减少，新房限价依旧是房价倒挂的主要因素

对于新房的限价，核心40城市的挂牌价格开始下跌，是多数城市一二手倒挂现象出现缓解的主要因素；从倒挂现象缓解和严重的两类城市中抽象样本城市来看，基本上二手房价格下跌城市倒挂现象缓解，二手房上涨城市倒挂现象严重。限价政策不取消，倒挂现象也不会消失。

趋势三：既要保交楼也要保房企

“鱼，我所欲也，熊掌，亦我所欲也。”，我们应该“保交楼”还是保房企？2022年各地楼盘停工引发关注。7月开始，全国性“保交楼”发声，防范金融性风险、稳民生、稳经济。“保交楼”其实是在2022年非常关注的一点，不只是2022年，在2023年也是受到特别关注的，中央经济会议明确提到了，“保交楼”是稳民生重要的前提。各地方性落地细则，缓解房企资金压力的当务之急。

 01保房企迫在眉睫

1. 实力品牌房企项目更有保障

58安居客房产研究院结合“楼盘交付信心指数”研究模型，通过项目交房保障力、房企健康保障力、市场热度保障力三个维度对部分城市的交付能力进行了综合测评，并形成“楼盘交付信心指数榜”。在11月榜单中，郑州的万科、保利和华润的项目共占据15席，这三家房企在郑州深耕多年，实力不容小觑，2022年已逐渐形成“三足鼎立”之势。由此可见，当前实力品牌房企的项目“交付力”相对来说会更有保障。

2.时隔20年再明确，房地产是支柱产业

近期，高层频频表态房地产业的重要性。2022年12月15日，国务院副总理刘鹤更是直接强调，房地产是国民经济的支柱产业。2003年以来，房地产被称作是支柱行业，高层仅有寥寥数次表态。此次重提，也可以对来年房地产政策的大致走向窥见一二。

3.土地收入对财政的贡献度稳中有升

根据财政部公布的各年度年财政收支情况，国有土地使用权出让收入，近年已达到30%左右。土地财政的依赖度，呈现稳中有升的态势。

4.2022年房地产底部徘徊，房企面临生存挑战

2022年，作为国民经济支柱的房地产业，在防炒作、去产能、降杠杆等系列政策的影响下，叠加疫情防控和内外部其他因素的影响，房地产步入了底部区间，市场持续冰冻。房地产开发企业，也迎来了最严峻的生存挑战。一方面，市场信心低迷，商品房交易走低，企业经营运转困难；另一方面，资金回笼周期延长，保交楼任务压力加大；第三是房企的债务暴雷，引发连锁负面反应，加剧了观望的情绪。

5.开发商销售不畅，业绩普遍缩水

2022年，受整体市场持续低迷影响，房企的销售业绩普遍下滑。2022年1-11月，千亿房企减至19家，去年同期这一数据为35家，2021整年千亿房企41家。而排名前三十的房企中，仅有三家开发商的业绩正增长，其余均出现不同程度下滑，最大跌幅甚至超70%。

6.“保房企”迫在眉睫

2021年年底，全国房地产开发投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速，且2022年增速差距不断扩大，固定资产投资更多由基建带动。2022年1月开始房企到位资金增速一直处于负增长。投融资规模持续下滑，当前市场环境下开发商投资意愿及能力均较弱。

2022年，房企受困于资金回笼放缓，叠加融资环境收紧，债务违约风险加大，展期和实质违约的金额，以及涉及房企的数量，均较往年大幅增加。2022年展期的房企多达23家,发生实质违约的房企共9家。

7.只有“既保交楼又保房企”才能打通市场循环

只有直接作用在房企身上，才能稳经济、防风险，打通市场循环，更有利于消费者信心的恢复，而非“头痛医头，脚痛医脚”。

失速之下，救市提振信心已成共识。2022年以来，房地产市场逐渐步入失速的通道中，调控政策的风向也发生了转变，重心从降产能、去杠杆、防炒房，转移到提信心、化风险、促需求等方面。近期，刺激政策更是利好迭出，至少释放了三大信息：

①扩大内需提升至战略高度，住房改善需求予以重视和支持；

②不发生系统性风险是底线，优质头部房企风险优先化解；

③房地产业的前进目标，是向新发展模式平稳过渡。

02哪些房企能活下来？

目前政策的变化，对于房企，尤其是供应侧房企融资端的修复，已经做的非常到位了，金融“十六条”、三箭齐发，既能通过股权融资，又能通过债券融资，又能向银行做一些信贷，三箭齐发，整个融资渠道应该能开尽开了。

哪些房企在新的发展模式下，更能有优势的存活机会？

1.优质的头部房企。这是在中央层面明确表态要支持优质的头部房企的，中央经济会议上也明确说了，从这个链路上来说，优等生肯定是被优先救助的，包括五大行在内的银行，都是先授信给碧桂园、万科、龙湖、金地、招商等优质头部企业。

2.“三道红线”绿档房企。2021年1月1日，全面实行的“三道红线”政策，是针对所有开发商划出的三个指标，分别为：①剔除预收款后的资产负债率大于70%；②净负债率大于100%；③现金短债比小于1。其中，一道都没踩中的房企，被归为绿档。当前，虽然该政策的执行度和关注度逐渐淡去，但仍不失为房企稳健发展的一个参考指标。

3.拿地补仓未来有货可卖的房企。2022年，虽然不少房企在土地市场表现出“躺平”的姿态，但是也有不少房企积极补仓，加之去年的拿地动作，2021-2022买地前五的房企新增土地货值均超5000亿。其中，保利发展、碧桂园近两年累计新增的土地货值均超6000亿；万科、中海、华润的新增货值分别达5518亿、5159亿和5109亿。此外，绿城中国、招商蛇口、龙湖集团等房企的新增土地货值，均在3000亿以上。对于这类的房企来说，可能更有多的机会。

    4.聚焦主航道，稳扎稳打不激进的房企。这方面的正向典范，如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。发展脚步迈的太快，抑或是产业布局上过于多元化，容易发生暴雷等风险，最终难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

趋势四：租赁业务快速发展，营收难顶半边天

“长安米贵，居大不易”，对于很多新青年来说，到一个城市最先选择的就是租房。那么，未来是不是很多人要租一辈子的房子呢？租赁是不是能撑起半边天呢？人们会不会改变对于租房需求的认识呢？

1.行业生态优化，市场进入规范化发展阶段

整个房地产的推进，一定不只有商品房和买卖房交易，租赁也是一个最重要当中的一环。2022年住房租赁政策端以完善监管、支持推进保障性租赁住房落地为主要方向，对住房租赁企业、经纪机构、中介机构、承租人等市场主体权益进一步规范完善，有利于行业长期健康发展。

从全国来看，安居客全国40城的租赁价格指数显示，40城租金涨跌各半，平稳中有分化。人口规模稳定及产业支撑较强城市，价格表现更强，如北上广杭；人口输入型及旅游型城市，受疫情影响更显著。

2.下半年租赁转弱，市场信心不足

2022年，受到国内多地疫情反复的影响，毕业租赁旺季缺席。三季度开始市场供需持续走弱，市场挂牌持续缩量，在一定程度上对挂牌价格起到了支撑作用。

从各城市租赁市场情况来看，北京、上海、广州2022年租赁价格表现相对平稳，深圳市场供需持续低迷影响，价格表现较弱，月度波动幅度更显著。二线城市中，房价更高的杭州、成都租赁价格表现相对更强，重庆、西安价格走势整体趋弱。疫情后成都供需回升，其它城市二季度供需持续低迷。

从需求端来看，一二线城市，中低价格需求仍是主力，均呈现中低需求占比下降，而以白领为主的中端需求相对稳定，占比小幅上涨。

3.租赁业务快速发展，但营收难撑半边天

一些房企自2017年开始布局租赁住房业务，并将其定位为主航道业务。经过五年发展，对于目前营收保持在千亿级别的房企而言，租赁业务的体量及营收贡献仍相对较小，中短期内难以对冲主营业务下降带来的影响。

租赁只有让大家更安心、租金更稳定，整个租赁市场未来才会发展得越好，这也是我国未来不断推进的重点方向之一，2023年还是保障性租赁房源快速增加的年份。

趋势五：保障房，保障中低收入群体

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，我们每个人都想拥有自己的小窝，哪怕不是我自己的，也希望能够租一个比较好的小窝。保障房其实是国家保障很多人住房的一个重要的方式，那保障房到底保障了谁呢？

2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确立了今后我国要以“公租房、保障性租赁住房和共有产权住房”三位一体的住房保障体系，主要由租赁类住房承担保障性居住问题的解决。

“三位一体”是两种方式，一个是租房解决，一个是产权买房解决，但是租房解决里面又分成两块，一个是叫公租房，一个是叫保障性租赁住房。

不同城市各有差异，我们可以从2个城市来看：

1.上海：“四位一体”租购并举住房

“四位一体”租购并举住房制度体系下，住房保障体系以保障性租赁住房、共有产权保障住房为重点。

在这一保障体系里，租赁的比例高于产权比例，“十三五”期间，租赁房占比是53%，半壁江山，到“十四五”期间占比依然达到了42%，也是将近一半的格局。租赁的体系是通过租赁解决大家保障的问题，是上海的思路所在。

2.深圳：“4+2+2+2”住房供应和保障体系

深圳“二次房改”构建“4+2+2+2”住房供应和保障体系，由商品房供应为主的住房体系，转向以具有保障性的公共住房（含人才住房、安居型商品房和公共租赁住房）为主导的供应体系。

深圳土地供应向公共住房倾斜，但结合2017年-2022年公共住房及自持租赁住房用地供应情况，可售占比更高，达到六成。凡是对于人才有需求的城市，这个是比较值得借鉴的模式。

从未来发展方向来看，“十四五”期间，保租房一定是政府重点推进的大力的方向，从住建部的规划来看，“十四五”期间保障性租赁住房为900万套。大城市为主的，占各城市新增供应量的20%-45%。一线城市大约是占到了整体24%，规模在40万套以上；从总量来看，二线城市数量多，所以二线城市整体占比58.9%左右，强二线省会规模15万套以上，与一线城市单个城市40万套以上差别还是有点大的。

从供应来看，五大渠道保供应，公募REITs金融支持。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，主要通过新建①集体经营性建设用地；②企事业单位自有土地；③新供应国有建设用地；配建④产业园区工业配套用地；改建⑤闲置商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋这5大渠道扩大供应。

未来，公募REITs金融支持将打通“投、融、建、管、退”有效贯通的闭环发展模式。2022年发了4只REITs，包括中金厦门安居、红土深圳安居、华夏北京保障房和华润有巢，预计现金分派率都在4%以上，市场关注度非常高。

趋势六：Z世代职业追求性价比

“长江后浪推前浪，浮事新人换旧人”，楼市也在不断迎来新的人群，Z世代是指1995年-2010年生人，他们是网络的原住民，而且是互联网、移动互联网的原生代，自主性非常强。那么，Z世代到底有什么购房偏好？

1.年轻且有规划

通过调研显示，对于买房这个事情，Z世代有明确的规划及目的性。72.8%的Z世代青年在5年内有置业计划，其中95后的青年购房需求较为迫切。超六成00后青年在5年内有购房计划，另有1/3的00后青年尚无购房打算。

38.8%的Z世代青年购房是为了追求稳定居所，27.1%的Z世代青年购房是为了结婚。00后青年购房的主要原因是为了追求稳定居所，占比44.4%，为子女教育购房的00后青年占比22.2%。

对于置业城市的选择，72.1%的Z世代青年都倾向在工作城市（包括家乡城市与工作城市相同）买房，其主要原因是追求工作城市生活条件的便利性、职业发展及子女教育等。另有11.6%的Z世代青年选择在工作城市周边购房，16.3%的Z世代青年选择回家乡城市置业， 促使他们离开工作城市购房的首要原因是房价问题。

2.追求性价比

Z世代青年倾向于购买90-120平方米、三居室的房源，一线城市中，选择90平方米以下、120平方米以上房源的青年占比高于新一线城市青年。总价范围在100-200万的房源最受Z世代青年们的欢迎。00后青年更倾向选择总价在50-100万的房源，95后青年更倾向选择总价为100-150万的房源。一线城市的95后青年则更关注200-300万房源；新一线城市的95后青年对100-150万房源更感兴趣，00后新一线青年则更为在意50-100万的房源。

Z世代青年在选择房源时，主要的考虑因素是生活的便利性，其次是小区的整体环境。00后青年除生活便利性外，对于房源的价格、与上班地点的距离也是主要考虑的因素；95后则更追求性价比，对于生活便利性、小区环境、价格都较为关注。

3.务实、独立、乐于奋斗

Z世代青年中有35.7%的人选择购房时首付三成，有43.5%的Z世代青年选择二十年的还贷年限。首付资金的来源，41.1%的Z世代青年表示应与另一半共同承担，30.6%的青年首付靠自己攒钱，选择靠父母支持的Z世代青年占比仅24.2%。00后青年独立意愿更强，选择靠自己，及与另一半共同奋斗的占比基本相同。

还款方式方面，54.0%的Z世代青年倾向选择等额本息（每月还款金额相同）的还款方式。60.4%的Z世代青年倾向每月的房贷占收入的比例在30%-40%左右。四成00后青年月供与收入的最佳占比为30%。而青年整体由于年龄的增长及收入水平的提高，能接受更高的还贷金额及更大的月供收入占比。

趋势七：全面推进以人为核心的新型城镇化

“择一城终老，携一人白首”，每个人都希望在一个适合自己的城市生活。在各城市人才政策频出，“抢人大战”的背景下，人们可以选择的居住范围越来越大，不过人们选择的依据是什么呢？

我们从城市、社区层面梳理了一个理想居住生活评价框架，由此划分出三个城市梯队，第一梯队里是一线城市和强二线城市，以省会城市为主；第二个梯队是风景秀丽、较为宜居的中小城市；第三梯队则是竞争力与生活压力都较低城市，房价也较前两个梯队更低。城市没有好坏之分，只有适不适合自己的差异。在这个理想居住生活情况下，可以自由选择适合自身的城市。

因此，未来将全面推进以人为核心的新型城镇化，大中小城市因城施策，完善宜居宜业功能。一线、二线、三四线城市全面布局试点；机制、可持续、配套制度全面发力。

城市更新是下一步非常重要的话题，目前高能级城市已围绕制度细化、规划可持续、垂直配套措施，进行全面推进。现阶段，全国城市发展进展各异，城市更新更要因地制宜，因城施策。

例如，上海强调行政区统筹、加大市场参与度，注重生活综合配套供给和制度健全；广州强化政府主导，精细化运营，注重产业导入，资源整合；滁州则是政府强主导、片区大规模改造为主；老旧小区、基建为主，完善综合性服务中心功能。

不同城市更新改造的路径会各有差异，人们选择哪种类型的城市，就更能享受到对应城市未来发展红利所赋予的机遇。

趋势八：经纪公司布局向核心城市聚集，经纪人学历水平提升

“穷则变，变则通，通则久”，楼市变动势必会带动房产经纪行业的变动，那么，整个行业经纪人开始内卷了吗？

从调研数据来看，疫情期间，房地产经纪人主要业务来源以租赁业务和其他业务收入为主，二手房买卖业务的收入下降21.2个百分点，二手房租赁业务的收入占比有明显提升，说明疫情期间租房的客户占比相对增多，房地产经纪人也把精力向租赁业务进行转移。

疫情期间网络端口是房地产经纪人主要的线上作业工具，选择此项的经纪人占比75.9%。在目前市场情况下，房地产经纪人愈发求稳，更愿意选择稳定且使用操作熟练的工具。私域流量、短视频及直播等方式也在越来越多的被应用。

在此背景下，房产经纪行业呈现一下六大趋势变动：其一，经纪公司布局向核心城市聚集、降低收费标准；其二，经纪公司扩大租赁业务，经纪人重心向租赁倾斜；其三，经纪公司多元业务布局增强社区粘性；其四，经纪人学历提升，校企合作提升从业人员素质；其五，经纪人深化维系客户，提升客户满意度；其六，经纪人深化线上，加强多渠道获客。

预计到2025年，经纪行业服务规模将在3400-4000亿元左右，整体行业未来仍有较大增长空间，伴随机遇，从业者也将面临不小的挑战。

趋势九：物管、代建、租赁，房企的第二曲线

“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，对于房企而言，近些年从业者纷纷在寻求第二曲线。整体复盘下来，能够做成功或者目前来看做得相对不错的第二曲线基本还是与主业相关。

1.物管行业营收持续增长，商管盈利能力更强

物管是一条非常确定的一条赛道，也是房企在第二曲线上面做的相对来说驾轻就熟的赛道，物管是整个以住宅+“四保”为主的服务体系，基础服务包含保洁、保绿、保安、保修，增值服务包括社区增值、商业资管、城市服务等。

多数物管企业的主营收入以基础物管收入为主，但增收不增利。仅有华润万象和越秀服务两家企业的收入中，商业资管的占比能达到30%左右的水平，其业绩表现还是相对稳定；多数物管企业都在2022年上半年营业收入都出现正增长，但是其利润率却出现下滑，增收不赠利在行业中成为普遍现象。

而商管由于门槛高、稀缺性强，相比住宅物管利润率会更高，并且受政策利好的之下，不受周期性影响。

2.房企布局代建行业，轻资产、高利润是关键

代建行业属于起步阶段，主要参与者都是近5年内进入这一行业，企业的地域性发展是其主要优势，并且母公司的品牌优势能为其带来品牌溢价。同时，代建也将成为房企品牌输出的重要路径，中小房企和政府需求使其主要发展驱动力。此外，代建业绩和楼市波动关联性不强，能够成为房企对抗行业周期的又一手段。

3.万亿租赁市场，或将成为下一个政策红利

未来随着流动人口不断增多，城镇化率不断提升，租赁人口占比势必增多。中长期租房人口约3亿，按其租金占收入比重30%，并且可支配收入增速保持和GDP一致，预计租赁市场规模达5万亿元。背靠万亿级租赁市场，销售型租房或将成为房企新赛道。

趋势十：房企转型数智化营销

“待到山花烂漫时，她在丛中笑”，谁在山花烂漫呢？说的是数智化营销。“数智化”是指数字化+智能化的合音，今年来被频繁提及。那么数智化对房地产企业来说意味着什么？

2021年12月，国务院发布的《“十四五”数字经济发展规划》，明确提到整个数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%，重要性毋庸置疑。从规划到建立试点，从制定标准到企业转型，数智经济已进入高速落地阶段。

2022年国务院发布的《关于加强数字政府建设的指导意见》里面也都提到了，如何提高数字化在重点领域当中的应用。2022年数字化也经历过不同的发展脉络。

2022年1月，网信办等十六部委联合发布的国家区块链创新的应用名单，从区块链方面推动。2022年2月，发改委在五大主要城市群中推动了全国一体化算力网络国家枢纽节点，通过国家层面在推进。2022年3月份，网信办发布《2022提高全民数字素养与技能工作要点》，再次强调数字化。2022年7月份，国务院同意建立数字经济发展部际联席会议制度由国家发改委、住房城乡建设部等20个部门共同组建，共同推进数字化发展。2022年11月份工信部印发《中小企业数字化转型指南》，更是阐述如何做数字化转型。

从房地产领域来看，与数智化相关有哪些？2022年2月份，住建部明确通过5个方面推动智能建造与新型建筑工业协同发展，这是建筑业数智化的发展。2022年4月，市场监管总局印发《“十四五”广告产业发展规划》，提到了广告行业推进数字化产业的转型，支持互联网、人工智能、区块链、大数据、云计算等技术在广告产业广泛应用，就是跟房地产广告相关的，未来也要数据化的发展。2022年8月，全国涉税房地产价格认定数字化转型试点工作区域开始，未来的房地产相关的税种认定也跟数智化相关的。

2022年11月份，住房和城乡建设部公布智能建造试点城市名单，选取北京、天津、重庆等24个城市开展智能改造的试点，整个房地产数智化进行了全面推进，但是我们比较关注的是整个房地产的数智化到底是在哪些趋势方面发展？

1.房企数智化营销理念的升维

我们将数智化变革历程定义为金字塔式的发展格局。小程序等获客流量的兴起，让人们对数字化的认知从产品思维升级到流量思维；再往上走一步，组建数字营销部门，进行数字资产沉淀，则是由流量思维升级到留量思维；再往上走一步，便是融合技术于内外业务场景，对数字资产进行激活与管理，正式升级至数据思维。

2.安居客数智化营销

近两年，安居客用数据思维构建了更高效的数字化营销服务平台，赋能房企实现数字化营销转型。

安居客以用户体验为根本，通过3D沙盘、VR带看、智能评测、实景航拍等数字基建，打造一体化沉浸式购房场景。实践证明，在不同基建程度下，线上留客效率至少带来40%线索差别空间。

在数字基建的基础上，安居客通过云聚客、智客投等数字获客方式，帮助不同的企业获得与其匹配度更高的客源，并进一步通过运营专家、案场顾问培训等数字服务，提升顾问服务能力，结合品牌云店通、合作效果案板、数字房产洞察等数字管理提升团队转化能力。

根据2022年数智化营销全国排名榜单，我们看到像万科、保利、碧桂园、龙湖、中海等数智化程度较高的企业名列前茅。希望能够通过安居客在数智化方面的开拓能力，引领行业更快、更高效地发展。

 我们相信，随着整个疫情管控政策的调整，及整个中国经济的逐步走向正轨，未来市场一定会越来越好，我们对于这个市场是足够有信心的。在2023年，我们要做的一件事情就是好好地恢复经济，好好地做好自己的本职行业，相信2023年一定会给到我们更多的不同，更多的精彩。