诸葛找房：12月土地市场迎成交高峰保利、武汉城建拿地额超百亿

一、12月份土地市场供应“断档”，成交强势回升

1、12月土地供应规模大幅缩减，各等级城市供应全线降超70%

据诸葛找房数据研究中心监测，全国主要地级市2022年12月供应土地711宗，供应规划建筑面积为5098.8万㎡，同比下降40.55%，环比下降74.81%；推出楼面均价为3030元/㎡，同比上涨22.82%，环比下跌10.43%。在11月多城密集推出第四、五批次供地活动下，12月供应大幅缩减。此外，受疫情反复以及市场预期下行等影响，今年地方推地的谨慎情绪有所上升，土地市场供应规模较去年下降，与此同时，在不少城市加推优质地块的带动下，楼面价上扬。根据数据显示，全国主要地级市2022年共供应土地12912宗，较去年减少2794宗；供应规划建筑面积为93898.64万㎡，较2021年下降32.39%；推出楼面均价为4454元/㎡，较去年上涨3.92%。另外，根据以往土地市场表现来看，年初土地市场供应活动较少，短期内供应规模将维持收紧态势，2、3份有望迎来回升局面。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地；2022年12月数据截止至12月29日，下同。

从地块性质来看，12月纯住宅用地供应规划建设面积2727.1万㎡，同比下降28.94%，环比下降73.5%；综合用地（含住宅）供应规划建设面积1329.61万㎡，同比下降44.81%，环比下降76.58%；商办用地供应规划建设面积1042.09万㎡，同比下降55.28%，环比下降75.59%。从推出楼面价上看，涉宅用地推出楼面价环比均下跌，商办用地推出楼面价环比走高。

分各能级城市来看，2022年12月，各等级城市供地量呈现全线下降态势，且环比涨幅均超70%。其中，一线城市供应规划建筑面积59.4万㎡，同比下跌41.31%，环比下跌74.91%；二线城市供应规划建筑面积1473.37万㎡，同比下跌25.54%，环比下跌72.05%；三四线城市供应规划建筑面积3566.03万㎡，同比下跌45.11%，环比下跌75.79%。从推出楼面价上看，二线城市推出楼面价同环比双双转涨，一线及三四线城市推出楼面价环比转跌，但仍高于去年同期水平。

 2、12月土地市场成交翘尾，一线城市成交、收金双双翻倍

据诸葛找房数据研究中心监测，2022年12月全国主要地级市土地成交2274宗，成交规划建筑面积为17253.06万㎡，同比下降20.38%，环比上升94.42%；成交楼面价为3699元/平方米，同比下跌2.76%，环比上涨3.27%；土地出让金为6381.39亿元，同比下跌22.63%，环比上涨100.72%。11月多城密集官宣于12月开启四、五批次拍地活动，随着多场土拍如约而至，12月土地成交大幅回升。此外，在房企资金持续承压等背景下，房企拿地谨慎情绪较高，今年土地市场成交规模较去年下滑。数据显示，全国主要地级市2022年共成交土地10459宗，较去年减少1863宗；供应规划建筑面积为76432.64万㎡，较2021年下降26.93%。由于年初拍地活动较少，预计明显1月土地成交规模大概率以回落开场。

从地块性质来看，12月纯住宅用地成交规划建筑面积为8781.08万㎡，同比下跌8.73%，环比大涨130%；综合用地（含住宅）成交规划建筑面积为5128.25万㎡，同比下跌25.57%，环比上涨92.91%；商办用地成交规划建筑面积为3343.72万㎡，同比下跌35.19%，环比上涨39.44%。与此同时，各类用地土地收金均较上月上涨。

分等级城市来看，各等级城市成交规模均较上月上升，且一线城市升幅居首。其中，本月一线城市成交26宗，成交规划建筑面积245.62万㎡，同比下跌59.87%，环比上涨116.54%；成交楼面价为15940元/㎡，同比微跌0.47%，环比微涨0.57%；土地出让金391.52亿元，同比下跌60.06%，环比上涨117.77%。本月在广州、上海四批次土拍平稳收官以及2城有多宗高价商办地块成交的带动下，一线城市整体成交量价上升显著。

二线城市土地成交614宗，成交规划建筑面积4434.72万㎡，同比下跌36.06%，环比上涨104.35%；成交楼面价为5127元/㎡，同比下跌12.6%，环比下跌6.49%；土地出让金2273.55亿元，同比下跌44.13%，环比上涨90.99%。本月二线城市土地成交端继续发力，成都、青岛等城的第四轮、苏州第五轮以及武汉第六轮土拍均陆续在本月收官，带动成交与收金规模走高。

三四线城市土地成交1634宗，土地成交规划建筑面积为12572.72万㎡，同比下跌10.97%，环比上涨90.77%；成交楼面价为2956元/㎡，同比上涨30.68%，环比上涨7.69%；土地出让金3716.31亿元，同比上涨16.21%，环比上涨105.44%。

 二、12月土地市场溢价率、流拍率双降

2022年12月全国主要地级市溢价率为1.98%，环比下降0.25个百分点，同比下降0.7个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。本月溢价率稳中微降，一方面由于房企资金压力暂未完全好转，溢价拿地难度不小；另一方面，年末获取的地块很难在年内形成有效的销售回款，房企拿地热情并未提升。流拍率方面，本月流拍率为13.96%，较上月下降1.63个百分点。预计随着金融支持政策持续发力，房企资金端的利好将直接传导至拿地市场，2023年土地市场热度或将企稳回升，流拍现象将逐步减少。

 三、常州土地出让金领跑，保利95.81亿拿下广州天河宅地 

2022年12月城市土地出让金TOP10榜单中，长三角城市土地收金表现较为亮眼，占据半数以上份额。其中常州土地出让金达521亿元，12月常州迎来土拍热潮，供应端大幅放量叠加区域优势，助力土地揽金高涨。南通、武汉分别以426亿元、319亿元位居土地出让金第二、三位，值得注意的是，武汉在本月接连完成了今年的第五、六轮土拍，收金能力不容小觑。另外，成渝两中心城市收金表现也不俗，分别凭借222亿元、217亿元跻身土地出让金前10。

地块成交总价TOP10榜单中，共覆盖了6个城市，其中，广州上榜3宗，上海、武汉各占据2宗。从溢价情况来看，仅有2宗溢价成交，底价成交占据8宗。其中，保利发展以95.81亿元拿下广州市天河区AT0507033地块，溢价率为0.21%，位居成交总价首位；其次，武汉城建集团以底价66.86亿元竞得武汉市江汉区青年路与航空路交汇处以北地块，位居成交总价第二；中交城投以底价48.76亿元竞得上海市青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块，位居成交总价第三，另外，同为青浦区的另一宗赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块由厦门国贸以8.96%的高溢价拿下，总成交额33.08亿元，位居榜八。

 四、地方城投类企业占比过半，保利、武汉城建拿地额超百亿

房企拿地金额TOP15榜单中，保利发展位居榜首，总权益拿地金额为175.8亿元，该笔土地投资资金注入了济南、长沙、广州、西安及石家庄5城共8宗地块，其中6宗溢价成交。武汉城建集团、常州城市建设分别以101.8亿元、76.5亿元的权益拿地金额位居第二、三，值得注意的是，作为地方国企企业的常州城市建设溢价拿下常州8宗地块，为本土土地市场的贡献不容小觑。另外，于本月房企拿地金额排行榜中，地方城投类企业占比过半。预计随着金融支持民营房企融资逐步落实，后续优质民企的拿地身影有望增多。