70城房价解读：上涨城市数量增多楼市未来半年会好转？

15日，国家统计局发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。虽然70城房价数据仍在底部徘徊，但新房价格环比上涨的城市数量开始出现反弹。

分析人士认为，楼市利好政策开始发挥作用。未来半年内，房地产市场企稳回升的趋势将更为明确，预计不同等级城市将轮动走稳回升。

新房价格上涨的城市数量增多

受市场转冷影响，2022年下半年以来，70个大中城市中，新房、二手房销售价格环比上涨的城市数量不断减少，销售价格环比下降的城市数量则不断增多。

至10月，新房价格环比上涨、下跌的城市数量分别为10个、58个，二手房价格环比上涨、下跌的城市数量分别为5个、62个。对比数据可知，10月新房、二手房价格环比上涨的城市数量创下年内最低，环比下跌的城市数量创下年内最高。

根据15日的最新数据，11月，新房价格环比上涨、环比下跌的城市数量分别达到16个、51个，二手房价格环比上涨、环比下跌的城市数量与10月保持一致。

易居研究根据简单算术平均计算，11月新房价格环比下跌0.2%，同比跌幅为-2.3%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，与此前房价跌幅环比扩大相比，11月的跌幅有所收窄，加上新房价格环比上涨的城市数量增多，这一信号值得关注，说明诸多利好政策发布，客观上对房企预期有了积极修正，房屋定价策略开始出现变化。

不过，市场销售不容客观。国家统计局15日发布的另一则数据显示，1-11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然房贷数据有所恢复，但市场信心没有全面复苏，导致市场成交低迷。

京沪涨，广深跌

房价环比上涨的城市都有哪些特征呢？

数据显示，11月，新房销售价格环比上涨的城市依次为：杭州(上涨0.7%)、成都(上涨0.5%)、长沙(上涨0.5%)、南充(上涨0.5%)、泉州(上涨0.5%)、泸州(上涨0.4%)、上海(上涨0.3%)、南京(上涨0.3%)、遵义(上涨0.3%)、烟台(上涨0.3%)、昆明(上涨0.2%)、三亚(上涨0.2%)、北京(上涨0.1%)、大理(上涨0.1%)、宁波(上涨0.1%)、合肥(上涨0.1%)。

二手房销售价格环比上涨的城市依次为：昆明(上涨0.5%)、蚌埠(上涨0.4%)、成都(上涨0.3%)、徐州(上涨0.2%)、长沙(上涨0.1%)。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从环比上涨的城市来看，既有一线城市京沪，也有杭州、南京、长沙、成都等二线城市，验证了热点城市新房价格出现反弹的判断。

一线城市中，北京、上海新房销售价格实现环比增长，延续了过去几个月的上涨态势，广州、深圳继续保持下跌态势，均为环比下跌0.5%。对于这种分化表现，李宇嘉分析，一是，广深是粤系房企最集中的地方，粤系房企频繁出险，导致开发商层面的降价行为较多；二是，广深相比京沪，外来人口购房比例高，受疫情影响，外来人口购房也有所减少；三是，由于外来人口较多，投资性购房的比例较大，市场容易出现大起大落。

二三线城市房价的环比降幅出现收窄。国家统计局称，11月，二线城市新房、二手房销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新房销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。李宇嘉称，二三线城市价格跌幅收窄，显示出政策纾困、降价措施对销售产生了一定带动作用。

2023年楼市会好转？

展望未来，李宇嘉表示，近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端的“三支箭”积极改善房企资金面，而且是全方位、全渠道。若资金面好转，市场对开发商层面的预期改观，开发商降价打折的预期就会减缓，房价指数下跌的状况会好转。

李宇嘉称，在需求端，包括降低按揭利率、热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准、调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等，也会提高房企的造血功能，利好价格稳定。总之，供需两端全面发力、互相支撑，最终才能让价格企稳。虽然房价下跌的走势还会持续，但预计到2023年上半年或有改善。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，由于需求侧的信心恢复在11月还未明显体现，市场的依然处于底部，因此房价也不会很快转跌为升。随着12月开始疫情防控政策的不断优化，社会经济面整体向好的大趋势将体现得更为明显，这对需求侧的入场会起到根本性拉动作用。

张波分析，从中共中央、国务院于14日发布的《扩大内需战略规划纲要(2022－2035年)》看，房地产调控的整体思路和推进方向没有发生改变，房住不炒、租购并举的住房制度依然是重中之重。因此，虽然未来半年内房地产市场企稳回升的趋势将更为明确，但房价依然不会出现大涨，预计不同等级城市将轮动走稳回升。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也预计，到2023年，消费者对购买新房的观望情绪有望缓解，促使今年部分延迟的购买需求在明年逐步释放，换房退税等改善性需求支持政策也促使换房需求入市，预计2023年市场将逐步呈现量价趋稳走势。