出品丨搜狐焦点长沙站

近日，麓谷地铁口“4字头起”的公寓屡屡刷屏，将“公寓降价潮”重新带入楼市话题C位。

高库存量，不断是悬在长沙公寓市场顶端的“达摩克里斯之剑”。近年来，公寓市场跳水降价的销售战略层出不穷。4月21日，长沙五部门结合出台推进非住宅商品房去库存的多条举措。在政策暖风与以价换量的“双擎驱动”下，长沙公寓市场会迎来“小阳春”吗？

一、现状：高库存“围城”，公寓成“烫手山芋”

阅历了过山车般的轨迹，或许是对长沙公寓市场的真实写照。长沙商业公寓也曾有过“高光时辰”。2016年长沙执行可谓“史上最严”的限购限售，这让不限购不限贷的公寓成为“香饽饽”。

2016年到2019年，长沙的公寓市场持续着量价齐升的势头。数据显现，2017年长沙公寓年成交量达97万平方米，供销比到达0.88，初次呈现供不应求，每平方米均价破万元。2018年，长沙公寓市场呈现井喷式供给，供给量增至160万平方米，成交量也到达近年以来的极值120多万平方米。

但是，商业公寓持续加速放量，畅销的好场面却在2019年后迎来拐点。公寓的高光时辰也随同高企的库存量一同黯淡。湖南中原数据显现，截止今年3月底，长沙内五区商业公寓存量94310套，存量面积468.64万方，去化周期到达42.1个月，攀升至历史新高。

攀高的库存、反重复复的疫情、“三道红线”下房企资金慌张……诸多要素加重了购房者的张望心情，公寓产品成为开发商难啃的“烫手山芋”。

二、 突围：主拼性价比，“降价潮”屡见不鲜

2020年9月，某头部房企在马王堆片区的平装公寓从12500元/㎡降至7800元/㎡，成为近年来最“出圈”的公寓营销事情。全城中介和意向购房者纷至沓来，让该项目的公寓去化立竿见影。

这也触发了长沙公寓“降价潮”的开关，尔后不少项目屡试不爽。比方，去年3月，一大波公寓开启价钱大跳水。湘江东岸某公寓从9000元/㎡降至6888元/㎡，3天热销430套；高铁新城某公寓，直降5000元/㎡，5天就成交170套。降价似乎成为拉动公寓销量的“一剂猛药”。

今年4月，一批公寓项目似乎又不谋而合地想以降价来翻开场面。麓谷片区某头部房企的公寓，喊出了“4字头”起的口号；雨花亭正芯的某公寓，价钱降至“6999元/㎡起”；城北某江景公寓，价钱降3000元/㎡。

在行情走俏那几年，公寓的价钱比同区域内的住宅要高出一截。湖南世联行的数据显现，长沙公寓与普通住宅间的价差在2018年一度到达4901元/㎡。但是，随着近年来越来越多的公寓“跳水降价”，公寓与住宅间的价钱“倒挂”已然成为大势所趋。

三、破局：多管齐下“解题”，市场大约率将回温

4月21日，长沙市住建局、市发改委、市资规局、市财政局、市金融办5部门结合印发《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》，经过契税补贴、申请民水民电等举措，降低商业公寓的买卖本钱、运用本钱。这被视为加速公寓去库存的一道“暖风”。

“公寓自身具备很强的投资属性，购房者常常会关怀投资报答率。我心里会有一道规范，当公寓的投资报答率能到达6%，就算是不错的选择。”热衷于公寓投资的张翼（化名）透露，“我会经过地段、开发商的品牌实力、周边的租金比来纵横权衡公寓的价值。在‘降价潮’的时分，对投资公寓的也意味着有捡漏的时机。”

面对公寓高企的库存量，房企们不时尝试解题新思绪。项目具备高性价比优势后，购房者更容易释放“心动的讯号”，这也是许多房企热衷打“高性价比牌”的缘由。此外，一些项目以至也经过少量公寓赠送配套入学资源等方式，为公寓产品增加竞争砝码。

在普通商业公寓步履困难的情况下，长沙市场还有极少数的商业公寓追求极致产品力，走的是“高大上”道路。比方运达公寓、印湘江、润和滨江湾、九龙仓IFS，它们的公寓产品是楼市里的“高奢”，吸收高净值人群的眼光。

那么，在政策暖风与以价换量的“双擎驱动”下，长沙的公寓后续会有怎样的走势呢？业内人士剖析，2022年首批集中供地释放着一种讯号，长沙已然在有认识地减少商办土地的供给比例，从供给端缓解商业公寓的压力。与此同时，去库存的新政直接降低了公寓的购房及运用本钱，无疑也将加强公寓的吸收力，待利好政策发酵后公寓的买卖活泼度将会提升，长沙的公寓市场大约率将有所回温。