毛改精，放风卖1.4万+，南城金地都会风華还香吗？

市场的瞬息万变，影响着开发商的推售战略和推售节拍。

在长沙，不少楼盘在“毛坯”和“平装”之间来回切换，实时演出“变装秀”。

当平装楼盘销售遇阻时，“卸妆”以毛坯出卖，突出性价比，以价换量解救销量；毛坯项目在市场热销后，顺势推出平装产品，开发商以此来追求利润空间。如位于高铁新城板块的润和银河玥在以平装入市遇冷后，改为毛坯销售；德奥悦东方毛坯大火后，改平装入市；以至于有像金辉优步学府“毛改精”后，因遭遇滑铁卢而再次改回毛坯的项目……

近日，位于南城省府红星板块的金地都会风華毛坯改平装销售，将推出9#平装新品。据职业参谋透露，平装均价将打破14000元/㎡，并提示按14200元/㎡的预算较为稳妥。

自去年12月首开至今，项目已推售的1#-6#毛坯住宅整体成交价在约10300-12300元/㎡的价钱区间，成为红星片区畅销热盘。

在调整供货战略后，每平米直涨2500元的平装包，金地都会风華还能否在价量上同时领跑南城？

01 综合配套：配齐学铁商，板块等风来

首先，看品牌。

金地商置是金地集团独立运作的商业地产投资、开发运营管理的独一业务平台，是上市公司。固然入长十余年，已开发有兰亭湾畔、叠彩兰亭、兰亭樾、湘江峯汇等项目，但品牌存在感不强。

（围挡处即为在建地铁7号线；弧形建筑为配套商业天虹购物中心）

金地都会风華为地铁7号线万芙路站（在建）地铁上盖项目，但依据规划，地铁7号线估计于2025年底开通。项目紧邻万芙路、韶山南路、汇金路、绕城高速等城市主干道，以及汽车南站交通枢纽，出行便当。

在教育配套上，依据地块出让条件，项目将配建小学、幼儿园，并请求小学需引进枫树山、砂子塘等品牌办学。

红星片区城市更新效果图

从区位板块上看，项目所处的红星板块城市相貌还需求时间沉淀。而随同着华润的低调退出，红星板块500亿城市更新项目能否将是另一个故事还不得而知。

从寓居气氛来说，项目周边有建材家具城、机电大市场、汽车4S店等，与号称是金地商置高端产品系“风华系”所追求的高端圈层还是有一定出入。但项目内部园林规划了约2800㎡主题儿童乐园，并将潇湘八景融入园林设计，具有亮点。

02 平装内核：软细节很多，整体亮点平平

项目9#推售3个户型，分别为约109㎡、约129㎡、约142㎡，从目前长沙成交主力户型面积段来看，推售产品整面子向刚需、刚改需求。户型构造上看，整体较为方正，得房率最高有90%左右，但从通透性和空间规划规划来说，较为平常。

从价钱上来看，“毛改精”后，以109㎡刚需户型、2500元/㎡平装规范为例（仅为示例，实践价钱以公示为准），首套房首付较之前直接增加约8万元，关于刚需客户来说将大幅度进步上车门槛。

而项目推出的平装产品能否够硬核，能否支撑起产品溢价？

首先，项目平装装备“地暖+新风+中央空调”三大件。

从约142㎡平装托付清水榜样间来看，除了三大件，其他托付规范细节很多，但亮点平平。

（客厅托付规范）

入户大门门锁品牌为凯迪仕四合一智能系列。

因142㎡户型设计自身无入户玄关，所以进门侧手边即为鞋柜、具有收纳功用的全身镜；客厅主灯托付时为一个白炽灯泡，托付后应该需更具实践需求改换。

客厅客厅瓷砖品牌为冠珠；卧室地板品牌为北美枫情。

厨房橱柜和其他平装项目有很大不同的是，橱柜类材质均为钢构造烤漆。据置业参谋引见，此类资料可防止后期油烟熏染惹起变色，更为经久耐用。

依据目前的托付规范，主卧内也没有规划衣柜等储物空间。后期需求依据实践需求增加储物功用。

前面提到，项目平装规范细节很多。举一个例子，主卧卫生间房门侧边贴有一个红色贴条。据置业参谋引见，该贴条为防火阻隔条，且主卧卫生间房门为防火门，与其他房门材质不同。以杭州保姆纵火案相关事情为背景，来证明其重要性。

其实关于项目来说，目前2公里范围内缺乏在售新项目，竞品压力较小。但14000+/㎡的平装价钱比照5公里范围内的旭辉雨金广场毛坯约11000元/㎡的均价、中建璟和城平装约10200元/㎡的价钱，并不具备优势。

但关于平装推售，能否存在价钱抗性的疑虑，置业参谋自信心满满：表示项目积聚不少此前未选到房源的客户，在等候开盘。并称非刚需客户很可能抢不到将于5月中上旬推出的9#房源。

至于是饥饿营销，还是实力所然？金地都会风華的平装之路能走多远？留给市场检验。