城就不凡①|2021从这些关键词里,读懂长沙楼市

2021，是行业镇痛，深度洗牌的一年。

据中原地产研究中心数据，今年楼市调控累计突破400次，平均每天要调控约1.7次。楼市调控常态化，三道红线压顶，楼市的滤镜被彻底戳破。泡沫与真火，立马现形。

从宇宙房企到四川一霸，不管名头有多响，当击鼓传花传到你手上的时候，悬在头顶的达摩克利斯之剑都会落下。

三道红线威力奏效，降杠杆让今年许多房企马失前蹄。也正是降杠杆这只有形之手，以绝对权威，让盲目扩张或非健康发展的房企自食其果、原形毕露。

所以从这个意义上看，房企深度洗牌并非是坏处。它是楼市迈入新阶段、房企分化而必须要付出的代价。短暂的行业镇痛之后，房地产市场将向稳健康发展。

但在雷声滚滚的紧张环境下，对购房者来说，口碑较好的国企、央企，以及资金状况良好的绿档房企，是“定海神针”般的存在，成为买房不得不参考的硬指标。

大浪淘沙始见金。惊涛拍岸之后，那些乘风破浪，傲立潮头的实力房企，才是楼市稳健发展的活力。

2021，是抢地大战，偃旗息鼓的一年。

往日的土拍市场，风光尽显，热度难挡。今年“供地两集中”政策发布，楼市调控逐步从“需求”走向“供给”。

长沙作为实施集中供地的热点城市之一，年内三轮土拍表现不一。

（长沙首轮集中供地摇号现场）

6月，长沙第一轮土拍成交总额超381.2亿元，土地市场一番热闹景象；然而，第二轮土拍则颇有千呼万唤始出来的味道，在连续两次失约后，土地市场降温明显，“秋意浓”。最终，16宗提前中止（或终止），3宗流拍，10宗底价成交，且以本土国企、地方城投公司托底为主，房企拿地意愿降低，；12月，第三轮土拍12宗底价成交，成交总额约143.9亿，仅1宗溢价，本土国企、地方城投同样成为主角，频频现身。

在经历过狂热之后，底价成交成为常态，从供给端让楼市降温。从拿地趋势也可以看出，年内三轮土拍拿地房企呈现出国企逐步占主导的特点。并且，从长沙土拍市场来看，地方国企和民营企业合作拿地开发也渐成为一种趋势。如在第三轮集中供地中，龙湖联合城发拿下两宗地块，建发携手开福城投斩获一宗地块。

从“疯狂拿地”到“慎之又慎”，两集中政策的实施，加之拿地规则的调整，房企拿地更加谨慎，土地市场格局开始转变。

2021，是顶豪登场，大放异彩的一年。

当动辄上千万的顶豪楼盘开盘排起千人长队，还在为每日三餐奔波的小西感慨：“原来长沙有这么多隐形富豪。”

这一年，长沙掀起大平层产品热。

据湖南世联行统计数据显示，今年1-10月，长沙内五区建面180㎡以上面积段的大平层住宅，已累计销售4247套。

滨江新城，则成为这一年长沙豪宅市场印记深刻的注脚。

●屡屡刷屏的滨江府1913，在南区高层售罄后，11月底440套大平层一次性推出，认筹1648组，一次性梭哈。

●华润长沙悦府更是创造10天3开3罄，豪揽50亿的楼市热销神话。其中，12月13日加推的80套房源，认筹高达788组认筹，中签率仅十分之一。

●与长沙悦府1#加推同晚开盘的旭辉铂悦湘江同样表现抢眼，开盘成交320套，去化率75%，项目最高达2.6万/㎡的价格，也引发市场激烈讨论。

●另一边，不走寻常路的江山印同样暗中热销。在开盘现场，项目直接亮出购房风险告知书：直言项目因多重问题，存在一定交付风险。然而抛去自身存在的资金问题，该地块拥有地段、地铁、教育等完善配套，算得上一块“宝地”。而这，也让项目招揽勇士排队买单。

对于长沙市场来说，顶级改善需求被大量释放的背后原因，不乏此前市场标榜为高端产品的项目有不少“伪豪宅”，即打着大平层、豪宅的名号实则为高低配、大户型产品。当诸如长沙悦府、旭辉铂悦湘江这种纯粹的豪宅入市，被积压的高端市场瞬间爆发，引起热捧。

2021，是高开低走，分化加剧的一年。

在高端大平层市场高歌猛进的时候，市场上的刚需偏改善楼盘，陷入胶着状态，呈现冷热不均的两极分化局面。

湖南中原研究院发布的数据显示，11月内五区商品住宅成交74.88万方，同比下降38%。而这也是长沙内五区商品房市场成交量连续数月同比下降。另据报告分析，当前市场下行，有效客户不断消耗，成交已显疲态，维持低位。

且市场下行趋势下，客户看房意愿持续偏弱，市场推货量增加或红盘入市可短暂刺激来访回升，但作用有限，难以改变现状。

在上半年，长沙多出现千人摇号盘，如滨江府1913、万象府台、鑫远翡丽郡等热盘，或因价格倒挂、教育配套等诱人因素，一房难求。

时间来到下半年，市场出现下行趋势，购房者观望情绪浓厚。对那些平平无奇，亮点不足的楼盘来说，如何撬动意向客户买单，成为摆在生死线上的破局难题。住宅市场促销活动频频，以小幅折扣、特价房、送车位、送物业费等促销点，来吸引客户促进成交。

当市场趋于买房市场，如何驱散市场迷雾，仍待破局。

2021，是公寓折戟，血洗沙场的一年。

当豪宅市场冲破2万+大关的时候，没有人料到，公寓市场一地鸡毛，遭遇“血崩”。“跳水价”、“捡漏盘”、“第二套半价”、“4字头工抵房”等营销噱头层出不穷。

更有甚者，位于星沙的雅居乐新地为加速公寓去化，降至“3字头”，让人大跌眼镜。近日，位于市中心韶山路的华润翡翠府推出限量特价房源，直降6000元/㎡，同样让市场对于长沙公寓产品的抗跌性产生怀疑。

在这场波及全城的公寓降价潮中，从老牌市中心、到网红板块梅溪湖、滨江、洋湖等无一幸免，纷纷入局。

其实，在10月28日湖南住建委、发改委、财政厅、自然资源厅等多部门联合发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。内容涉及存量非住宅用地可申请商改住，并可适当降低商住配比，公寓可申请民水民电民气，采取购房补贴、降低相关交易费用等方式降低交易成本……此意见的出台，被视作缓解公寓市场压力的重大利好。

政策层面的利好支持，及市场上以价换量的促销方式，短暂地刺激个别项目公寓产品去化。但对整体的公寓市场来说，降价所产生的去化效果，可谓杯水车薪。

据湖南中原研究中心数据，截至11月，产生内五区公寓存量再次刷新历史新高，去化周期增至41.3个月，且近两个月去化速度持续放缓，市场压力巨大。

对于购房者来说，面对乱花渐欲迷人眼的促销潮，在实地考察项目实力之后，也要做好长期持有的准备。因为，在二手房市场，公寓产品同样转手难。

最后，2021，或是风尘仆仆、雾霭深重的一年，或是长夜漫漫、烟火寂寥的一年。

这些关键词，或许无法尽然概括2021年的楼市全貌，但每一个都折射着市场的微妙变化。

有地产人在朋友圈分享了一段莎士比亚的语录：向前看，不要回头，只要你勇于面对抬起头来，就会发现，此刻的阴霾不过是短暂的雨季。向前看，还有一片明亮的天，不会使人感到彷徨。

在经历过震荡期的至暗时刻，沉浮于地产行业细枝末节的人们，都盼望着那缕黎明前的曙光。

满地的沧桑也好，一地的鸡毛也罢，命运终究在自己手上。破局的利剑，或许是全力塑造品质，用夜以继日的坚守与雕琢，淬炼一座座人居典范。

如此，迎着新岁的初光，守住心中的焰火，向美而行。