焦点原创|限价5年,长沙楼市有哪些变化?

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说到长沙楼市，一直是大家眼中的“三好学生”，“调控最严”、“房价洼地”，在众多新一线城市中，长沙是唯一房价收入比处于合理范围的城市，连续获得全国最具幸福感城市。

尽管房价稳健，但限价却是在不断更新。每次土拍，都伴随着片区地块限价不断刷新的消息，有不少粉丝给小助手发消息提出“限价，越限越高？”的疑问。

（2017年与2021年限价对比）

城市演变的过程中，板块之间步调不一致，热度难以统一，价格分化逐步明显。

根据克尔瑞湖南区域收集到的数据显示，过去5年，梅溪湖的限价从9970元/㎡逐渐抬高至13500元/㎡；高铁会展板块的限价从9970元/㎡逐渐抬高至13800元/㎡；红星洞井板块的限价，从7900元/㎡、8800元/㎡，逐渐抬高至13300元/㎡；雅塘井湾板块的限价，也从7195元/㎡逐渐抬高至13000元/。

按照长沙之前出台的装修限价最高2500元/㎡算，多个片区最高售价已经冲破1.6万元每平。

中心板块作为城市发展热土，限价一直处于各区域最高，2020年毛坯限价就已达到14800；红星洞井、雅塘井湾等老区随着城市更新再次成为城市发展热点，限价已突破13000；洋湖、滨江、月亮岛、大王山、麓谷河西5大新城，是近五年热点高涨的板块，政府配套不断落定，价值持续兑现，房价随着热度在不断攀升，5年涨幅最高达到3700元/㎡；会展板块在城市东拓下限价上涨、秀峰鹅羊在北城推进下逐年提升。

但限价不代表实际成交价，在克尔瑞湖南区域统计的40个板块中，有15个板块实际成交均价低于最高限价，占比达38%，价差最高的自贸会展板块达到了-5944元/平。作为近几年的新兴板块，自贸会展区域定位为长沙东门户，也是十四五规划的重点打造区域，前景可期，但各项配套价值未落定，购房者信心不足，限价实现难度较大。

除了价格的上涨，限价之后楼市也发生了新的变化。

面积的变化——

“7090”政策下，早年间的长沙新房大多以90平以下的刚需户型为主，随着居住需求的不断升级和购房资格的来之不易，越来越多的购房者开始偏向一步到位的大户型。

当前的长沙市场，大面积占比逐步上升，据湖南中原研究院9月月报数据显示，110-160平的成交占比81%，180平以上大户型产品市场需求扩大。

风格的变化——

限价前的长沙，法式浪漫、海派建筑、意大利美感的设计层出不穷，尽显世界风情.....

（建发电建·江山悦实景图）

反观现在的新房，相似的现代化简约风给人千篇一律的感觉，毫无新意。偶尔出现一个类似建发电建江山悦这样的中式园林风就足够让人眼前一亮。

是开发商不再具有创新能力了吗？不，是时间和利益不允许创新，前人通过多年实践已经沉淀出了有成熟的、可复制的设计使用，何必还要花费精力和财力去设计全新的风格呢？风险不可控、市场认可度未可知，对于资金链紧绷的开发商来说，走“安全牌”加速回款才是要紧事。

品质的变化——

“限房价，竞地价”的模式，将开发商摆上了差额利润低、销售去化慢的两难境地。大家总说，限价是刚需的福利，买到部分红利楼盘就跟中了奖一样。但限价的弊端也逐渐显露出来了。

明确的价格限制，把开发商扒得只剩条底裤，也让所有看空房价的人措手不及。开发商不是慈善家，限价下没法开源，因此只能节流。

在百度里，随手一搜长沙，维权，就能找到一堆维权相关的新闻或者爆料，就连那些头部房企也免不了降标减配来提高利润率。

在早期房产行业尚不规范、粗犷发展的年代，维权事件大都涉及“产权、变相收费、延期交房”等问题。但随着新房限价，维权事件就更多的体现在装修减配、房屋质量等问题，搜狐焦点就曾多次报导楼盘降标减配的维权事件。

那限价房能买吗？当然能。

从“竞配置”到“竞品质”，政府对于楼盘品质在不断把控，而购房者对于楼盘的选择也更加谨慎。在时代的洪流中，优胜劣汰是再自然不过的法则，限价之下，真诚才是打动人的第一要素。

虽然楼市可能没我们想的那么简单，但只要每个参与其中的人都能保持初心，总会有更好的结果。