焦点原创|限价倒挂盘,楼市的隐藏福利?

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长沙第二批土拍缓缓而至，意料之内的，各片区限价再一次刷新。

“房价看着是没涨多少，可是位置偏了很多啊”，好不容易交够了两年社保获得珍贵房票张先生忍不住感慨道。早两年的长沙，一万出头的房价热门板块还有大把的选择，两年后，同样的预算，张先生却只能选择不靠地铁、不靠商业、不靠核心的“潜力区”。

为了工作生活的便捷，“倒挂盘”，成了他在长沙买房最后的“稻草”。

“倒挂、买即赚、捡漏盘、闭眼入”，这是各大楼盘在宣传项目时，屡试不爽的吸睛词汇。

纵观长沙楼市，报名人数最多的是倒挂盘、中签率最低的是倒挂盘，只要沾上倒挂盘的属性，稍微传出点风声就会吸引一大批购房者闻风而动，比如滨江府1913、鑫远翡丽郡等。

ZF限价之下，部分新房与周边的竞品以及二手房之间产生了较大的价格差，少则两三千一平，多则五六千一平，这个价格空间不仅让刚需购房者捕捉到了置业的机会，也让部分投资客在无利可图的长沙楼市环境下嗅到了一丝商机。

明摆着十几万乃至几十万的差价，买到就能进口袋，兜里有钱的“聪明人”们怎么可能轻易错过这种稳赚不赔的机会。

但是，买到倒挂盘就一定包赚不赔吗？未必。

倒挂盘只看价格差，往往造成的后果就是：这个楼盘涨幅甚微，不赚钱。

限价以来，一二手房价格经常形成倒挂，导致的结果就是，几乎所有人都希望去追逐倒挂带来的红利，摇到就赚的心态，成为许多人购房的主要动力。

红红火火，属实让人迷惑。也说不好是占到了便宜，还是依旧沦为了被收割的韭菜。

从长沙近几年倒挂的楼盘表现来看，有很多人多轮陪跑颗粒无收。全城火热的倒挂盘，认筹比可能达到了10:1，更夸张的20:1也是常见。这样惊人的比例下，社保未落户的张先生连摇号的门槛都达不到，只能望房兴叹。

再加上，新房普遍2-3年交付，长沙还有房产证拿到四年才能交易的要求，目前市场上倒挂盘对客户的资金要求普遍较高，全款优先已是“明规则”。

如此一来，算上过渡期2-3年的租房成本、投入的首付、损失的利息，最后究竟能有多少收益，这个收益能否跑赢银行利息，以及是否有能力承担政策变动带来的风险资金成本等，想要通过买房获得收益？恐怕房子价格要翻倍涨才能不亏。

长沙房价管控如此严格的情况下，6年后片区的房价是否能翻倍，还需要各位自己考量。

近年来长沙楼盘质量问题屡见报道，管你是豪宅还是地W盘还是倒挂盘，都逃脱不了品质问题。归根结底，是开发商在与限价博弈的情况下，不得不降标减配来获取更高的利润。而倒挂盘相对于普通楼盘，降标的风险更大。

位于地铁5号线水渡河站附近的星城春晓，上月突然精改毛推售，价格仅6字头，相当于20万首付就可以拥有99平小三房，而同片区的其他楼盘均价早已破万，倒挂明显。

网上搜索该楼盘，各种维权投诉新闻占据头条，精装漏水、延期交房、石材开裂、地面不平……目前价格倒挂的二期产品，是否存在质量问题也让购房者心有余悸。

房企开门做生意，自然是要挣钱的，谁也不是慈善家。按常理来推，新盘本应该在产品升级上，超越老的二手房。但有的新盘为了压缩成本，很可能品质和各项规划还不如二手房。

四方坪板块也有一个倒挂盘——海洋半岛，06年拿地，2012年项目开始宣传的时候，就打出了主城区价值洼地的噱头，在主城区突破七千直奔八千的大背景下，以5798元/㎡的价格推售。一晃9年过去，海洋半岛三期价格依旧朴实，均价9376元/㎡，而同小区一二期二手房均价早已突破一万二，倒挂了近3000元。

从楼栋分布图来看，海洋半岛三期为独立小区，与一二期隔着一条四方大道，园林、车位等小区配套不能共享，老城区+一线河景+浏阳河风光带的绝佳区位，9字头的毛坯均价确实很良心。据了解，三期10#将精装推售，均价13000元/㎡，性价比优势不再明显。

目前长沙精装房的交付问题频发，货不对板、偷工减料的情况时有发生，品质问题亟待提高，精装价格倒挂盘是“陷阱”还是“馅饼”，仍有待市场验证。

那倒挂盘还能买吗？当然能。

买之前，一定要结合市场情况以及自己的需求，看看开发商的实力如何，手续、证件是否齐全，对于那些前期卖的并不好，一直拖着最后变成了现房，其销售价格远低于同品质的房子，更要仔细考察一下房子是否存在“硬伤”，比如户型差、地段差、口碑差等，销售不佳总是有原因的，擦亮眼睛才能尽量避坑。

所有命运赠送的礼物，其实早已在暗中标好了价格。倒挂盘诱人的价格下，机会与风险永远同在。