在长沙,乌托邦式公寓的幻象与现实

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出品 | 搜狐焦点长沙站

在大多数公寓宣传10分钟生活圈、1公里理想生活半径、多维交通体系的时候，有一个项目剑走偏锋，卖起了情怀。

它就是位于武广片区，距离地铁1.8公里、商业2公里，号称要打造“乌托邦式”理想家园的江河·花楸与光。

江河·花楸与光一面市，便宣称要打破公寓同质化的现状，以文艺属性打造适合年轻人自住的艺术空间，开辟公寓新赛道。

当然，这是“市场理想化”的畅想，是开发商如案名一般“以梦为马”弛聘楼市的愿望。

事实上，长沙公寓市场的日子“并不好过”。据湖南中原研究院数据显示：截至2021年7月，长沙公寓市场供过于求，库存量屡创新高，去化周期达39个月，加上受疫情影响，投资需求降级，市场持续以价换量中，“跳水价”、“捡漏盘”、“第二套半价”、“4字头工抵房”等营销噱头层出不穷。

长沙最不缺的是公寓，而项目所在的武广片区最不缺的就是性价比高的公寓，地铁口的明昇壹城LOFT直降5000元/㎡、喜盈门商圈内的碧桂园印象7888元/㎡起、地铁口公园旁的京武中心LOFT打折时1.2W/㎡……

江河·花楸与光在这样严峻的公寓市场下，凭借情怀赤身肉搏，试图杀出一条血路，抓住那些在城市里浮沉却依旧浪漫不死的青年。

◐ 购房群里对公寓市场的讨论

它，有足够的实力让长沙公寓市场迎来小高潮吗？

◐ 营销中心外部环境实拍图

打车前往项目营销中心时，司机笑言：“这个楼盘名，有种风花雪月的味道。”风花雪月，是大多数人听到案名的第一反应，通俗来说就是不接地气。

这样不接地气的案名，却生长在“接地气”的区域。

从卫星图上看，江河·花楸与光位于京港澳高速与机场高速交汇的夹角，东面为雨花区最大体量的楼盘阳光城尚东湾，西面和北面为纯新盘润和星河玥，南面为合丰安置小区。

离最近的地铁站长沙大道站有1.8公里的步行距离，约26分钟可以抵达；最近的写字楼和商业购物中心为运达中央广场，距离也有2公里左右，据了解，阳光城尚东湾自带商业综合体，目前还未建设，距离项目大概600米左右的距离（因商场位置未定，此处为销售估算距离）。在地段和交通优势上，江河明显弱于同片区其他公寓。

价格方面，据置业顾问透露，首开会有部分优惠，预计价格一万一左右。一路之隔的润和星河玥精装首开销售不佳，为迎合市场“精改毛”出售，均价10400元/㎡。江河花楸与光价格与住宅相比并无优势，各种断崖跳水的新闻也让大众对公寓的投资价值以及抗风险能力产生了诸多疑问。

再者，近3000套房源投入市场，是否有足够多的客群与之文艺风相匹配？如此大体量的纯公寓社区，自住之余想要投资的客户，同小区竞争激烈的情况下能否成功出手？

◐ 周边实景图

据置业顾问介绍，项目4#房源可签订包租合约，保底租金2000元/月起。那4#之外的房源，未来租赁市场又在哪里？从项目周边居住环境来看，周边为阳光城尚东湾、润和星河玥、安置小区等针对刚需人群的居住小区，且没有可释放大量租赁需求的大型商业及写字楼，人员流动性较弱，其他楼栋的业主未来是否能靠“情怀”出租，暂且是个问号。

◐ 园林里有一条花楸路

也许是为了弥补地段上的不足，江河·花楸与光将项目的宣传重点都着重放在了产品本身。独创天井回廊式采光，实现传统公寓从未有的南北通透、宽幕采光；架空层设计引入泛会所的概念，可以阅读、可以健身、可以会客等；独立园林社区，设计了不同的景观以及宠物乐园、篮球半场、跑道等；4.5米层高，约173%得房率……

阳光之下，必有暗影。以“光”之名打造的江河·花楸与光也不例外。

◐ 样板间二楼朝天井方向窗户，红框位置为凸起实体墙，床铺下方为走廊所在位置

从楼栋图来看，日字型的楼栋结构，中间为天井，走廊之间间隔不超过二十米。

购房群里有年轻粉丝调侃说：“这是一个适合谈恋爱的楼盘”、“和女朋友吵个架整个口字里回响，不关窗被对面看个通透”、“单身狗住里面晚晚被折磨”……

◐ 曾经的天井回廊式住宅

情怀是在生活之下的，先满足居住的舒适性，才有能力去讲情怀。当情怀与现实碰撞，大多数购房者选择了后者。

早前，搜狐焦点曾报道过江河·花楸与光无证预售违规收取电商费的行为，后被住建执法局责令停售，但目前该情况依旧存在。在探访过程中，置业顾问反复建议购买“电子购房券”，可以享受“2000抵1万元”的首开优惠。据了解，该项目仍未取得预售许可证，预计本月下旬首开。

2021年的长沙公寓江湖，没有地段只有情怀的乌托邦式公寓能否迎来追捧还需要时间检验。但是，只有让人欲言又止却在心头百转千回的，才是“情怀”，袒露出来的，那叫“胸脯”。不管是“情怀”还是“胸脯”，足够真诚才能打动购房者的心，违规销售的行为只会让人“上头”。

海市蜃楼如幻空，镜花水月本是梦。情怀虽好，也请适量。

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