楼市分裂症,谁是幕后真凶?

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身边一位转行做餐饮的地产老兄，又回来了。

尽管地产行业风声骤紧，不少地产人萌生出比任何时候都强烈的去意。但风雨来时，如面对疫情重锤，这位曾经发誓不再回来的地产人，还是回到了这个不会轻易沉没的战场。

“崽要呷饭，冇得办法。”消失3年，再出发，他说有种最熟悉的陌生人感觉，感慨行业洗牌太快，“如果还以躺平的心态做地产，真的活不下去，分化太严重。”

有项目超2000人，抢100多套房；有项目340套房，只卖17套……

◐ 中铁逸园实景图

如何佐证滨江新城的热度，前有滨江府1913，后有中铁逸园。早在5月份，一位渠道经理像透露行业机密一般：“有资格的话，就去买中铁西江悦那个新产品，双地铁口，下半年要开盘，真正的捡漏。”

果然，项目亮相后，热度爆表。尽管小编在踩盘时，置业顾问基本的销售说辞都没准备好，对小区是否有独立大门的疑问，表示“不清楚”。但这些“不专业”，在“滨江新城+双地铁+毛坯均价13000元/㎡”的刺激下，都不重要。

前几日，首批推出的192套纯刚需房源认筹名单公布，2115组报名，约1200组家庭，将上演线上抢房大战。不出意外，本次推售，将秒罄。

◐ 北辰三角洲实景图

和中铁逸园隔江相望的北辰D4区推售5#产品，非毛坯均价达到17500元/㎡。尽管有人在自媒体账号下吐槽“户型真的不敢恭维”、“户型劝退”……但依旧不少人奔着一线江景，收官之作而来，认筹人数和房源比达到2.9倍。

一边高奏凯歌，一边黯然失色，奏响楼市冰与火之歌。

上周，位于芙蓉区的老盘辉煌国际城推新，均价10800元/㎡。340套刚需产品认购率仅5%。

十年老盘推新，本以为会“老树开新花”，折腾些新花样，但并没有惊喜。

◐ 辉煌国际城实景图

作为老盘，项目周边配套尚可，靠近汽车东站交通枢纽，临近育英西垅小学，周边还有6年制东雅中学。

按说10800元/㎡的价格，对比小区二手房超12000元/㎡的均价，都是明显倒挂。为何市场依然没人买单？

从硬件上看，项目因开发年限较久，土地使用年限在交房时会“缩水”，户型设计也较为老旧，布局不合理。项目此前交房期间出现过一些问题，市场口碑较差。

从营销上看，明显感觉到开发商的“佛系”，市场基本上“查无此盘”。颇有波澜不惊的大隐之道。

在毛姆的《月亮与六便士》中，有这样经典的一句话：“满地都是六便士，他却抬头看见了月亮”。

如果小说里的月亮是“诗和远方”，那么六便士就是“眼前的苟且”。对于地产人来说，成本上扬、利润压缩、目标高企、竞争激烈的市场环境下，理想被丢到地上反复摩擦，谁不是为了微薄的六便士而蝇营狗苟。

在营销人面前，到底是卖“毛坯”，还是卖“精装”，这是一个随市而变，不可预测的选题。

◐ 润和星河玥效果图

近日，高铁新城板块的润和星河玥，低调宣布精装改毛坯。由此，均价由13500元/㎡降至10600元/㎡。

“变装”的原因，或是由于此前精装销售去化不理想。据湖南中原数据显示，7月25日，润和星河玥首开15#栋，推出约100套约126㎡、147㎡非毛坯住宅，均价约13500元/㎡，去化率52%。

◐ 润和星河玥沙盘实拍图

“我们现在被称作楼盘中的‘文和友’，到了周末，要排队半个小时以上才能进售楼部看房。”据置业顾问介绍，推售3栋毛坯房源后，项目可能会再次推售精装产品。

恰恰相反，和润和星河玥相邻1公里左右的德奥悦东方，前段时间“毛坯”改“精装”销售。且不论此前因学校配套问题，而闹得满城风雨，孰是孰非暂且不谈。

8月初推出的10#、11#精装产品线上开盘，据项目宣传热销4亿，市场热度依然可观。

根据市场行情，在“精装”和“毛坯”之间灵活切换，金辉优步学府有绝对话语权。

去年，金辉优步学府新盘首开，毛坯均价7200元/㎡，首开售罄。

◐ 金辉优步学府实景图

在看到市场热度后，果断选择精装出售，均价飙升至9000元/m²左右。盲目自信的背后，是市场给予一记耳光，去化率走低。扛了5个月之后，再由精装改回毛坯。

“精装”变“毛坯”，还是“毛坯”改“精装”，每一次的试水都是未知。开发商是寻求薄利快跑，还是希望通过变装而获取利润空间，没有对错。

只是要提醒购房者，尤其在购买精装项目时，要多方考察，避免日后交房变“惊装”，被迫走上艰辛维权路，变成“某项目辛酸业主”一员。

眼下的市场，用一句俗话来说，“旱的旱死，涝的涝死”。楼市“分裂症”下，谁才是真正的幕后“真凶”？让答案飘一会儿。

楼市依然行进在冷热交替、扑朔迷离的风尘中。那位重返地产行业的老兄，朋友圈以每天5更以上的频率，来重拾关注。希望他在追求“六便士”的同时，还能抬头看到“月亮”。

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