曾经红极一时的小户型,正在退出江湖纷争

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出品 | 搜狐焦点长沙站

曾经，90㎡以下的小户型是长沙楼市最靓的仔。那个时候，“7090政策”让长沙市场上涌现大量90㎡以下的户型，亲民的总价、十多万的低门槛首付让无数刚需青年选择在星城安放梦想。

然而，在限购限售政策的不断收紧、珍贵房票让购房者趋向一步到位、二孩三孩政策放开、开发商成本考量等诸多因素的影响下，曾经的小户型如同中学时那个万人迷的篮球队长，已渐渐消失在观众朋友的视线里、记忆中。

据湖南中原研究院调查统计，2021年上半年长沙市内五区90㎡以下成交占比仅4%，而110-144㎡面积段占比达到62%。

从近五年的数据不难看出，长沙90㎡以下的户型呈现逐年递减的趋势，从最开始的15%下降到4%，2020年或受疫情影响，甚至仅有3%；与此同时，大户型成交占比显著增多，其中144㎡以上的改善群体占比由2017年的8%上升到18%，侧面反映出产品总价不断上移，客户承压能力增强，改善型产品需求不断增加。

房票趋紧，一次性到位心理导致90平米以上面积需求大涨。

在长沙严厉调控政策背景下，买小户型过渡的做法，非但不会为换第二套房节省投资，反而会成为阻力，一步到位的大户型，才是置业的首选。

“本来想着还没结婚买个小房子就可以了，但是考虑到限售限购的情况，咬咬牙借了点钱还是买了个大的，以后结婚就可以当婚房， 不然结婚了发现不够住又买不了了也很麻烦。”去年刚买了房的易先生说，“为长远考虑，还是一步到位比较少，也省去了换房子的烦恼。”

除此之外，二胎、三胎政策的放开也让普通家庭的居住面积需求也逐渐变大。以往90㎡的小三房，已经不能满足二胎家庭的舒适居住需求，这也使得开发商更倾向于开发大面积的改善户型。

从开发商的角度来看，小户型的单位面积建安成本更高，而购买群体也对房源的单价更加敏感。面对高地价地块，为了有更高的利润，更大的溢价空间，开发商只能在产品设计上多下功夫，大户型给了他们更多施展的空间。随着楼面地价攀升，若是再做90㎡以下的小户型，显然是不划算的。

湖南省经济地理研究所副所长、湖南省房地产协会首席经济学家王义高认为，“小户型隔墙更多、水电管道安装户户到位的话，成本自然也就高一些。这也是开发商减少小户型占比的原因。”

（精装占比，数据来源于湖南中原研究院）

在长沙精装满天飞的时代，以性价比、低总价占领市场的小户型处于一个很尴尬的处境。购买小户型的客户，本身就是预算不多的刚需群体，总价六七十万的房子精装后得卖到八九十万，而这个总价都可以买到更大一点的房子了。同样总价的90㎡精装和110㎡毛坯，大多数人可能更倾向后者。

刚需房日益稀缺的今天，90㎡以下的项目还有哪些？据搜狐焦点长沙站不完全统计，目前长沙六区一县90㎡以下户型在售楼盘仅有9个。

从区域分布来看，小户型主要集中在长沙县、望城和开福北等区域，这些版块在长沙楼市上处于价格洼地，6字头的楼盘屡见不鲜，五十多万的总价也让不少购房者梦回2016年，对刚需十分友好。但是片区目前各项配套不完善，仍有待发展。

雨花区、岳麓区、芙蓉区、天心区等区域已经完全属于改善板块，小户型基本已经绝迹。区域房源在限购的情况下，不少项目的大户型的去化反而好于小户型，片区内的开发商也更愿意做大户型产品，一方面提高了居住的舒适度，另一方面也提高了项目的品质感。

根据表格统计，长沙90㎡以下的户型几乎都集中在80-90㎡，特别是89㎡成为不少楼盘的“起步面积”，这也和长沙目前的契税政策相关。

长沙买房契税收取标准

①≤90㎡且为家庭首套住房：按计税价格*税率1%

>90㎡且为家庭首套住房：按计税价格*税率1.5%

②家庭二套及以上住房：按计税价格*4%

麻雀虽小五脏俱全。户型结构方面，基本上所有楼盘都为三室两厅的构造，万事达国际90㎡实际为2+1的户型，带有一个入户花园，该项目位于1号线延长线的正地铁口，8850元/㎡的均价也赢得不少刚需客户的青睐。

90㎡逐步退出江湖，是顺应市场需求下的必然，但不可否认的是，安居长沙上车的门槛也越来越高。