长沙市住建委就全装修政策进行答疑 将对质量价格等进行重点管控

　　商品住宅全装修政策深受社会各界关注。长沙推行全装修政策有何背景和意义？如何保障全装修房屋品质和性能？长沙的全装修政策如何施行？……9月28日，长沙市住建委相关负责人就长沙推行商品住宅全装修进行政策答疑，回答市民普遍关注的问题。根据政策规定，长沙主城区全装修交付比例不低于70%，“长望浏宁”全装修交付比例不低于30%，并形成逐步推广的过程和态势。

　　目前现状：长沙全装修已有12年历史，累计面积约2000万平方米

　　问：长沙全装修住宅推进经历了一个怎样的过程？

　　答：2006年1月，珠江实业开发的珠江花城桂苑是长沙第一个商品住宅全装修项目，此后万科、恒大、中海等企业相继开发建设全装修住宅，给长沙全装修市场带来良好的示范效应。运达、先导恒伟等本地企业陆续开发全装修住宅项目，受到消费者欢迎。

　　据统计，目前全市已实施约2000万平方米的全装修住宅项目。2015年，为推进、规范全装修市场，长沙出台了《关于加快推进全装修住宅建设的意见》。2017年，长沙从推进高质量发展和供给侧结构性改革出发，按照品质长沙建设和推进行业转型升级的要求，根据国家和省市文件规定，对全装修政策进行了改进完善，出台了《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》和相关配套文件，将全装修建设纳入了制度化、规范化发展途径。

　　背景意义：国家有要求，省市有落实，每年可减少装修垃圾约24万吨

　　问：长沙推行全装修有何政策依据和重要意义？

　　答：2008年8月1日，原建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求各地制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。2013年，国务院办公厅发布《关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》，2016年，国务院办公厅发布了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，明确推进全装修建设。2018年，新发布实施的国家标准《装配式建筑评价标准》规定装配式建筑应采用全装修。2014年，湖南省政府发布《关于推进住宅产业化的指导意见》，明确要推动住宅建设方式的转变，实现住宅设计标准化、装修一体化。

　　推行全装修商品房能有效减少建筑垃圾、能源消耗及碳排放，优化建造模式及人居环境，加大成品交付和遏制炒房。毛坯交付的住宅小区，装修噪音、垃圾等影响与污染往往持续数年，严重影响业主居住生活环境，实行“拎包入住”的全装修模式，能彻底解决上述问题。据测算，长沙推行全装修建设后，每年可减少装修垃圾约24万吨。此外，长沙市每年处理装修业主投诉及纠纷逾1000起，近期更是出现了不诚信家装企业跑路引发的问题，倒逼长沙加快出台全装修政策，规范装修市场管理。

　　保障体系：构建“四道防线”管控体系，对质量、价格等进行重点管控

　　问：长沙推行全装修政策的主要内容有哪些，如何保障全装修房屋的价格和质量？

　　答：长沙全装修政策构建了市场竞争、主体责任、行政监管相结合的管理体系，对全装修质量、价格、销售等进行了重点管控，着力提升全装修工艺工法、实体质量和“性价比”。

　　首先是严把价质相符关。长沙借鉴杭州、南昌、武汉等地的做法，确定市场规则、主体责任、行政监管和法律武器四方面相结合，强力构建“四道防线”的有效管控体系。

　　一是坚持市场导向。要求项目销售前公示示范合同文本和交付清单，建造多种样板房供业主参考和选择，明确交付标准不得低于样板房和合同要求，确保价值对等和信息透明，保障业主理性判断。买卖双方按照市场规则和契约精神确定交易行为，通过买卖合同明确双方权利、责任与义务。

　　二是强化主体责任。房地产开发企业对全装修建设负主体责任。第三方造价咨询机构由开发企业在市造价站官网随机抽取，造价咨询机构须独立公正的对装修部分价格进行核定，并承担相应法律责任。确保全装修价格价质相符。

　　三是加强行政监管。第三方造价咨询机构核算的全装修价格不得超过规定要求和合理范围。加强对工程建设责任主体的监督，对违法违规事项依法惩处并记入企业信用档案，情节严重的纳入全装修“黑名单”，形成高压监管态势。

　　四是依法解决争议。买卖双方发生全装修争议时，应按照合同约定进行合理协商，协商不成的，可依法申请仲裁或法院判决。开发企业或者造价咨询机构确有违法违规行为，应按要求严格追究相关责任。

　　其次是严把质量安全关。文件要求，全装修纳入基本建设程序，办理施工许可证，进行质安监管。全装修施工过程中，可建立业主开放日，让业主参与现场监督。工程完工时，应按要求进入分户验收，由业主签字确认。交付后，应按国家规定实施质量保修制度。从全装修开发、建设、交付等管理环节进行闭合管理、切实保障质量安全。

　　计费合同：计费项目依据相关规定设立，消费者面对“霸王条款”合同有权拒签

　　问：长沙全装修政策中部分费用的计取以及合同管理是如何规定的？

　　答：关于全装修人工费标准调整至140元/工日的问题，《湖南省建设工程造价管理办法》（湖南省人民政府令第192号）第六条赋予了工程造价管理机构及时采集和公布本行政区域人工、材料等市场价格和造价信息，为工程造价计价提供参考的职责。根据调查，现行长沙市实际市场装修人工单价达300元/工日是常态。当市场实际值与定额值明显不一致时，市住建委造价站依据省政府192号令及时调整发布该人工费标准既有权限，也是应尽的义务。所以长住建发[2018]53号文件在通过对实际人工费与定额人工费对比分析并报省造价总站同意后，将人工单价由120元/工日调整为140元/工日。

　　关于设计费用、销售费用、财务费用计取问题，这些计费项目都是依据工程造价相关文件和《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（长发改价[2017]388号）设立的，也是客观发生了的费用。但是，具体应计取多少费用，第三方造价咨询机构应当根据文件规定和实际情况来合理核算，开发企业和第三方造价咨询机构应当做好对业主疑问的解答工作。

　　关于全装修合同的问题，商品房网签和备案制度是依据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等法律法规开展的，目的是为了防止一房两卖，保障购房人的权益。开发企业和购房人双方根据国家工商总局和住建部公布的《商品房买卖合同示范文本》，协商达成合意后拟定合同条款并在《期现房销售及预售资金监管系统》录入信息，完成网上签约，再打印纸介质合同文本，双方签字盖章，这是一项民事法律行为，经签订的合同受民事法律法规保护和约束。

　　在商品房买卖合同示范文本以外增加的内容，由双方协商达成一致意见，双方签字生效，合同应是双方共同意愿的体现，若不是合同签订人意愿的体现，当事人可以拒签。若消费者认为开发商通过格式合同侵害了自身权益，可依据职能职责向工商部门反映，工商部门和住建部门将严肃查处。

　　他山之石：发达国家几乎没有家装公司，深圳、广州全装修住宅接近100%

　　问：能不能介绍一些目前国内外全装修的主要做法？

　　答：目前发达国家几乎没有家装公司，全部由开发商提供成品住宅。国内先进城市如深圳、广州全装修住宅基本接近100%。

　　江苏省住建厅在2010年发布了江苏省《成品住房装修技术标准》。明确了到2012年，苏南中心城区新建住宅“成品房”比例达到50%，其他地区为30%。

　　北京市住建委在2015年底发布，北京市公租房、经适房、限价房、棚户区改造安置房及自住房全面实施全装修成品交房。

　　浙江省2016年5月施行的《浙江省绿色建筑条例》率先提出：到2020年底，浙江新建多层和高层住宅将基本实现全装修。9月10日，浙江省又印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，提出“10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。”

　　上海市政府2016年发布相关实施意见，提出自2017年1月1日起，外环线以内城区新建商品住宅实施全装修比例达到100%，其它地区达到50%。

　　海南省住房与城乡建设厅5月22日正式印发公布《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》，提出海南从2017年7月1日(含)后取得施工许可证的商品住宅工程全部实行全装修。

　　南昌市2018年1月30日印发了《关于规范南昌市城区新建全装修住宅销售管理的通知》（洪房规〔2018〕1号）明确了新建全装修住宅管理的要求。